AFF, CoClass eller BSAB 96: vad ska du välja? Vi jämför!

CoClass, AFF och BSAB är säkert välbekanta begrepp om du jobbar med bygg eller fastigheter. Dessa system kan vara praktiska, framförallt om du vill:

• ha enhetlig struktur i stora datamängder 
• göra din data kompatibel med flera olika system och leverantörer

Men se upp! ⚠️ Om du väljer en struktur som inte passar dina behov kan det bli riktigt krångligt. Så vilken struktur ska du välja? Bör du ens använda någon av dessa tre? Det ska vi gå igenom!

Vad är Planima och varför gör vi denna jämförelse?

Planima är det enkla planeringsverktyget för fastigheter. Vi hjälper tusentals fastighetsägare, förvaltare och konsulter att jobba effektivt och proaktivt med underhåll. Därför är det just planerat underhåll och renovering vi fokuserar på i denna artikel.

Våra kunder har över 150 miljarder kr i underhåll i vår plattform, så vi har djup expertis i att strukturera data för att passa olika behov. Oavsett om du gör det med AFF, CoClass eller något helt annat!

Nyfiken på Planima? Läs mer här!

Jämförelse mellan AFF, CoClass och BSAB

I kapitlen nedan går vi igenom varje struktur på djupet, men vi börjar med en snabb överblick:

AFF – avtalssystem för fastighetsförvaltning

AFF (Avtal för FastighetsFörvaltning) är ett avtalssystem för tjänsteentreprenader d.v.s. som präglas av återkommande arbeten. Exempelvis fastighetsskötsel eller städning. Konceptet gavs ut första gången på 90-talet och utvecklas kontinuerligt av den ideella föreningen AFF Forum.

Strukturen är uppbyggd på 10 tjänsteområden (SA t.o.m. SJ), där “SC Fastighetsteknik”, “SD Utemiljö” och “SG Säkerhet” är vanligast för underhåll. Varje tjänsteområde har numrerade underrubriker i upp till fyra nivåer. Exempel:

• SC Fastighetsteknik (Tjänsteområde)
  • SC4 VA-, VVS-, KYL- OCH PROCESSMEDIESYSTEM (nivå 1)
    • SC4.6 VÄRMESYSTEM I BYGGNAD (nivå 2)
      • SC4.6.3 Värmedistributionsinstallationer (nivå 3)

Underhållsåtgärder med tillhörande intervall, kostnader och andra egenskaper kan skrivas som fritext under valfri rubriknivå ovan, beroende på hur detaljerad beskrivningen behöver vara.

Så använder du AFF

AFF-strukturen finns i vissa fastighetssystem och andra digitala verktyg samt det fristående webbverktyget “AFF Avtalssystem” där du får tillgång till rubrikstrukturen och alla dokument. Verktyget är till för att skapa entreprenadavtal och är inte ett fastighets- eller underhållssystem. Det finns exempeltexter för drift- och underhållsåtgärder men dessa är inte uttömmande och de saknar intervall/kostnad, så det får du ordna från andra källor.

Det enklaste sättet att använda AFF för underhåll är att välja ett antal rubriker som täcker in alla dina byggnader och deras byggdelar. Dessa rubriker använder du sedan för att skriva in underhållsåtgärder under för att få en enhetlig struktur.

Fördelar

• Enkel och överskådlig struktur, åtminstone om du håller dig till underrubrik nivå 1 eller 2.
• Tillräckligt komplett för att beskriva alla vanligt förekommande byggnader/komponenter och tillhörande underhåll
• Passar bra för att beskriva vad som ska göras av intern personal eller upphandla entreprenader av mer löpande/kontinuerlig karaktär. Dock har underhåll/renovering ofta karaktären av byggprojekt och då är avtalsstrukturerna AB/ABT bättre lämpade.

Nackdelar

• Anpassat för att att beskriva entreprenader och inte byggnader/objekt
• Inte internationellt gångbart (engelsk översättning finns dock)
• Inte kompatibelt med BIM

Pris

9 000 kr per år för webbverktyget, ytterligare användare kostar 1 500 kr/anv/år. Du kan också köpa fristående dokument för mellan 690 kr – 1 190 kr/st. Om du vill använda AFF i system där det inte finns från början behöver du ett nyttjanderättsavtal, pris på förfrågan.

AFF passar bäst för dig som:

• behöver en färdig rubrikstruktur som är relativt enkel och flexibel.
• vill använda samma struktur för andra delar av verksamheten (exempelvis ekonomisk förvaltning) som funkar både om intern personal eller externa entreprenörer ska göra jobbet.

CoClass – klassifikationssystem för all byggd miljö

CoClass är en vidareutveckling av BSAB 96 med målet att skapa en flexibel gemensam struktur som hela branschen kan använda (även internationellt) och under hela byggnadens livscykel. Systemet släpptes 2016 och ges ut av Svensk Byggtjänst.

Systemet består i grunden av sju huvudtabeller:

• Byggnadsverkskomplex – flera närliggande byggnadsverk, exempelvis “Bostadskomplex”
• Byggnadsverk – en byggnad ex. “Kontorsbyggnad”
• Utrymmen – tredimensionella utrymmen ex. “Förvaringsutrymme”
• Byggdelar – del av ett byggnadsverk, indelat i undertabellerna:
  • Funktionella system – en byggdel definierad utifrån sin användning, exempelvis ”innervägg”
  • Konstruktiva system – en byggdel definierad utifrån sin uppbyggnad, exempelvis ”väggkonstruktion med fackverksstomme”
  • Komponenter – de komponenter som i sin tur bygger upp ett konstruktivt eller funktionellt system, exempelvis ”väggkärna”
• Egenskaper – egenskaper såsom mått eller kulör
• Förvaltningsaktiviteter – aktiviteter som utförs under förvaltningsskedet, exempelvis reparationer
• Produktionsresultat – ett färdigt resultat av produktionsaktiviteter

Huvudtabellerna har underkategorier i upp till 6 nivåer markerade med bokstäver och siffror. Exempelvis:

PR Produktionsresultat (huvudtabell, tabellkod PR):

• D Marköverbyggnader, anläggningskompletteringar m m
  • DC Marköverbyggnader m m
    • DCC Bitumenbundna överbyggnadslager för väg, plan o d
      • DCC.3 Bitumenbundna överbyggnadslager kategori C för väg, plan o d
        • DCC.36 Värmebeläggningar kategori C
          • DCC.361 Värmebeläggningar kategori C utförda med heating

Det går också att beskriva placering av och relationer mellan objekt i kodsystemet med hjälp av tecken, bl.a. “-” (löpnummer), “%” (projektspecifika typer) och “+” (placering). Exempel från Andersson & Swärdh, 2021:

+AEA10=B20.AD30.ULM.(HSD.111)

Förklaring: Byggnadsverk: AEA Kontorshus nr 10, Funktionellt system: B20 Innervägg, Konstruktivt system: AD30 Väggkonstruktion med fackverksstomme, Komponent: ULM Väggkärna, Produktionsresultat: HSD.113 Enkla träregelstommar till vägg

Huvudtabellerna kan användas för att beskriva ett och samma objekt på olika sätt. Ovan har en och samma dörr beskrivits utifrån:

1. väggen den är monterad i innervägg (AD03)
2. placering i korridorsrum 20 (EAD20)
3. placering i mötesrum 2104 (BAB2104)

Så använder du CoClass

Med hjälp av CoClass kan du på ett standardiserat sätt beskriva exakt vad som ska göras på exakt vilken komponent samt var denna befinner sig och hur den förhåller sig till andra komponenter. CoClass är precis som AFF inte ett fastighets- eller underhållssystem, men har ett webbverktyg där du kan navigera i tabeller och koder. Det finns också inlagt i andra system, främst på byggsidan inom projektering/CAD och BIM. Utveckling pågår för att tillämpa det mer inom förvaltning och underhåll, men än så länge är det inte utbrett där.

Du kan använda CoClass-koder fristående för att skapa en rubrikstruktur men det kan bli tungrott med den höga detaljnivån. I så fall rekommenderar vi att du bara väljer en huvudtabell och dess underrubriker på första nivån, exempelvis Funktionella system med dess underrubriker såsom D = Yttertak. På så vis får du en enkel och enhetlig struktur för att beskriva underhållsåtgärder och projekt.

Fördelar

• Flexibelt, detaljrikt och heltäckande
• Kompatibelt med BIM
• Bygger på internationella standarder och funkar utanför Sverige

Nackdelar

• Kan bli för detaljerat för underhåll, där detaljnivån oftast inte behöver vara så hög
• Än så länge inte så utbrett inom just underhåll, så det saknas exempel/mallar/best practice att utgå från

Pris

• Bas (0 kr): ett enkelt och kostnadsfritt webbverktyg som innehåller grundtabellerna och deras innehåll.
• Studio (7 800 kr/år): skapa egna strukturer, föreslå ändringar och en rad andra funktioner 
• API (25 000 kr/år): möjlighet att använda CoClass i andra programvaror via integration

CoClass passar bäst för dig som:

• redan jobbar med BIM i förvaltningen, eller vill börja
• vill knyta ihop all digital information om dina fastigheter i en enda struktur

BSAB 96 – gemensam struktur för information i byggsektorn

BSAB är en struktur som gavs ut första gången 1972 av Byggandets Samordning AB. Den hänger sedan lanseringen nära ihop med den ännu äldre standarden AMA (Allmän Material och Arbetsbeskrivning) och fortsätter att utgöra grunden för AMA-systemet som är väldigt utbrett i bygg- och anläggningsbranschen.

BSAB-systemet kommer gradvis att ersättas med CoClass (BSAB 2.0), därför har vi valt att inte dyka så djupt i denna artikeln. Vill du ha en mer flexibel och digitalt kompatibel struktur så kika på CoClass ovan!

BSAB 96 passar bäst för dig som:

• redan jobbar med BSAB i andra delar av verksamheten och inte planerar att byta över till CoClass i närtid

Pris

BSAB online är ett webbverktyg där du får tillgång till alla kategorier och det är kostnadsfritt. Vill du använda BSAB i interna eller externa applikationer så behöver du ett nyttjanderättsavtal, pris på förfrågan.

Finns alternativ till CoClass, BSAB och AFF?

Självklart! Två väletablerade varianter internationellt är Uniclass från Storbritanninen och OmniClass från USA. Repab-koder är också en vanlig struktur för underhållsplanering. Läs mer om Repab här!

Letar du efter något enklare? Testa Planima-kategorier™!

I Planima använder vi vårt eget kategorisystem som är speciellt framtaget för underhåll men som samtidigt är kompatibelt med kategorisystemen ovan. Vi kallar det Planima-kategorier™. Läs mer här!

Dessa kategorier finns i en komplett variant men även en förenklad med grundkategorierna Mark, Stomme och grund, Fasad, Yttertak, Invändigt, Teknik och Inventarier. Dessa används framgångsrikt av allt från internationella storbolag och kommuner till små privata fastighetsägare. Tack vare att du kan använda Byggnader, Lägen och Märkningar så går det att få bra struktur, överblick och enhetlighet även utan de mer “avancerade” strukturerna AFF, CoClass eller BSAB 96.

I Planima äger du din egen data och det gör att du även kan lägga in andra kategorier och strukturer om du vill, exempelvis AFF eller CoClass (förutsatt att du har nyttjanderättsavtal för detta).

Få ordning på ditt underhåll – testa Planima kostnadsfritt

Osäker på vilken struktur som passar dig? Börja med att testa Planima så ser du enkelt hur du kan strukturera din data och jobba effektivt med underhåll och renovering. Provkontot innehåller mängder av exempeldata som du kan använda som inspiration.

Källor:

BIM som kontraktshandling, Daniel Druve och Agnes Karlsson (Chalmers, 2018)

Analys och tillämpning av CoClass, Olle Carlsson (Chalmers, 2017)

Klassifikationssystem i byggsektorn: En kritisk utvärdering av CoClass, Kevin Thai (Malmö universitet, 2021)

En analys av CoClass & BSAB, Adrian Andersson och Adam Swärdh (Lunds Universitet, 2021)

AFF Forum