Är det lag på underhållsplan? Vi går igenom lagkraven

En bra underhållsplan är fastighetsägarens bästa vän. Den sparar tid, sänker kostnader, mildrar din stressnivå och har en rad andra fördelar. Men det är inte bara värdefullt att ha en underhållsplan, den kan också hjälpa dig att besvara en vanlig fråga: Är det lag på underhållsplan? Det är tyvärr inte helt tydligt om det finns lagkrav på underhållsplan, men här har vi samlat de viktigaste lagarna och reglerna som gäller för din fastighet.

⚠️ Nyhet 14 juni 2022! Fr.o.m 1 jan 2024 är det lagkrav på 50-årig teknisk underhållsplan för nya bostadsrättsföreningar. Läs mer under avsnittet ”Bostadsrättslagen” nedan!

Vem riktar sig artikeln till?

  • Du som äger eller förvaltar fastigheter och vill veta hur du följer lagen
  • Du som har en underhållsplan och undrar om den klarar gällande lagkrav
  • Du som bygger nya bostadsrättsfastigheter eller jobbar med ekonomiska planer för brf
Skärmbild på underhållsplan i Planima
Exempel på underhållsplan i Planima

Inte övertygad om varför en underhållsplan är så viktig och värdefull? Här kan du läsa mer om fördelarna med en digital underhållsplan.

Låt oss gå igenom de olika lagar som berör underhållsplanen:

Lag på underhållsplan för bostadsrättsförening

Bostadsrättslagen

Här gäller Bostadsrättslagen. Det finns tre paragrafer som berör lagkrav på underhållsplan:

3 kap 1a § (börjar gälla 1 jan 2024): ”Den ekonomiska planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av bostadsrättsföreningens verksamhet på kort och lång sikt, däribland uppgifter om föreningens fastighet, kostnader och finansiering samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys. Av planen ska det också framgå om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda. I den ekonomiska planen ska det ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren.

Ändringen ovan är en del av regeringens proposition ”Tryggare bostadsrätt” som beslutades av riksdagen 14 juni 2022. Läs mer om Tryggare bostadsrätt här.

7 kap 4 §: “Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren.”

9 kap 5 §: “Bostadsrättsföreningens stadgar ska innehålla uppgifter om […]  grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus,”

Slutsats: För en befintlig bostadsrättsförening finns inget uttryckligt lagkrav på underhållsplan. Det finns dock två paragrafer där underhållsplanen är en stor hjälp i att följa lagen.

Den innehåller också en ekonomisk del som berättar hur stor avsättning till underhåll som föreningen behöver göra. Lite förenklat: hur mycket pengar som föreningen ska spara för att klara av framtida underhållskostnader. Vill du veta mer om vad en riktigt bra underhållsplan ska innehålla? Här kan du läsa vår praktiska checklista!

För nya bostadsrättsföreningar är dock lagen väldigt tydlig fr.o.m. 1 jan 2024: en 50-årig teknisk underhållsplan ska ingå i den ekonomiska planen.

Vill du lära dig hur du lyckas med underhållsplanering för din brf? Läs vår guide här!

Lag på underhållsplan för samfällighet

Lagen om förvaltning av samfälligheter

För samfälligheter gäller Lagen om förvaltning av samfälligheter. Här kan vi läsa:

19§: “Föreningen skall vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intressen skall även beaktas i skälig omfattning.

En samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning skall avsätta medel till en fond för att säkerställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen, när gemensamhetsanläggningen

   1. är av kommunalteknisk natur eller annars av större värde samt inrättad för småhusfastigheter eller för sådana fastigheter tillsammans med hyresfastigheter eller bostadsrättsfastigheter, eller

   2. tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme sådana rättigheter som avses i 3 kap. 1 a § första stycket 2 fastighetsbildningslagen (1970:988).

I de fall som avses i andra stycket skall föreningens styrelse också upprätta en underhålls- och förnyelseplan. Den skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för att fondavsättningarnas storlek skall kunna bedömas. Lag (2003:629).”

Slutsats: För de allra flesta samfälligheter är det faktiskt lagkrav på underhållsplan. För att följa gällande lag ska underhållsplanen för en samfällighet dessutom innehålla en ekonomisk del som visar hur stor avsättningen till fond är. Lite förenklat måste det visa hur mycket samfälligheten sparar varje år för att ha råd med framtida underhåll.

Lag på underhållsplan som gäller alla (även dig!)

Plan- och Bygglagen (PBL)

Alla som äger en fastighet, från minsta villa till en gigantisk industrifastighet, lyder under Plan- och Bygglagen.

8 kap 14 §: “Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 § i huvudsak bevaras. Underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadsverkets värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt.

Om byggnadsverket är särskilt värdefullt från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, ska det underhållas så att de särskilda värdena bevaras.“

Slutsats: Det finns inget lagkrav på underhållsplan här, men tänk på att du måste hålla fastigheten i gott skick och anpassa underhållet utifrån en rad olika faktorer. Ett gediget och kunskapskrävande arbete, speciellt för fastigheter med kulturhistoriskt värde. Eftersom en bra underhållsplan underlättar arbetet enormt, eftersom den guidar dig till alla åtgärder som fastigheten behöver för att behålla ett bra skick.

Boverkets Byggregler (BBR)

Alla fastighetsägare behöver också ha koll på Boverkets Byggregler (BBR). Boverkets Byggregler innehåller föreskrifter. Även om det inte är en lag rent juridiskt, så är BBR framtagen för att tolka lagar. Dessutom innehåller BBR mer detaljerade lagkrav än lagarna. Därför är Boverkets Byggregler att betrakta som en lag.

Bild ur Boverkets Byggregler som exempel på lagkrav hur en trappa ska byggas
Exempel på utdrag ur BBR som används för att tolka lagen, i detta fall för hur en trappa ska byggas

I BBR går det att läsa om en plan för periodiskt underhåll, alltså en underhållsplan:

2:5 Drift- och skötselinstruktioner m.m.: “Innan byggnader eller delar av dem tas i bruk bör det finnas skriftliga instruktioner för hur och när idrifttagande och provning samt skötsel och underhåll ska utföras. Detta för att de krav på byggnader och deras installationer som följer av dessa föreskrifter och av huvudförfattningarna ska uppfyllas under brukstiden. Vid ändring av byggnader kan befintliga instruktioner behöva kompletteras eller uppdateras. Dokumentationen ska anpassas till byggnadens användning samt till installationernas omfattning och utformning. […]

En plan för periodiskt underhåll bör omfatta 30 år.”

Slutsats: Detta är viktigt för dig som flyttar in i en ny byggnad eller som gör större ändringar, eftersom det då måste finnas instruktioner för underhåll. Kort och gott, en underhållsplan. Den bör också vara minst 30 år.

Slutligen: är det lag på underhållsplan?

Tyvärr så får vi ge det klassiska jurist-svaret: det beror på! För en samfällighet finns det ett tydligt lagkrav på underhållsplan. Även befintliga bostadsrätter berörs av fler lagkrav gällande underhållsplan, men faktiskt ingen uttrycklig lag på underhållsplan. Nya brf:er måste däremot ha en 50-årig teknisk underhållsplan som del av sin ekonomiska plan.

För övriga fastighetsägare är lagkravet inte lika tydligt, även om det finns paragrafer som en underhållsplan är utmärkta för. Dock är det bra att komma ihåg: en bra underhållsplan är väldigt värdefull oavsett lagkrav eller ej!

Vill du se hur en underhållsplan som hjälper dig uppfylla lagkraven kan se ut? Ladda ner ett gratis exempel här.

Nu hoppas vi att du har bättre koll på vilken lag som gäller din underhållsplan och fastighet. Om du inte redan har en bra underhållsplan så kan du välja och vraka bland våra skickliga partnerföretag.

Och du! När du tagit fram din underhållsplan kan du använda vår checklista för att säkerställa att den innehåller allt den behöver för att vara användbar. Ladda ner checklistan här!

Digital underhållsplan som följer lagen: testa Planima kostnadsfritt

Följ lagen samtidigt som du får en mycket enklare och effektivare tillvaro som fastighetsägare: testa Planima kostnadsfritt i 14 dagar! Aktivera ditt testkonto genom att skicka in dina uppgifter här:

Fler intressanta bloggartiklar: