Planimas årliga branschrapport om svensk fastighetsförvaltning
Hur arbetar svenska fastighetsägare med sitt underhåll – egentligen? Planimas branschrapport Framåt samlar varje år data från hundratals fastighetsägare och förvaltningsorganisationer i Sverige. Resultaten för 2026 är tydliga: 91 % tvingas regelbundet välja mellan det akuta och det långsiktiga. Bara 6 % arbetar strategiskt och datadrivet. Och de som gör det är fyra gånger mer rustade för framtidens krav.
- 9 av 10 fastighetsägare tvingas regelbundet välja mellan brandsläckning och långsiktigt underhåll.
- Hälften av branschen planerar – men hamnar ändå i reaktivitet när vardagen tar över.
- Organisationer som arbetar datadrivet är 4x mer rustade för hållbarhetskrav och ekonomisk press.
- Skillnaden handlar sällan om budget eller beståndsstorlek – utan om arbetssätt och styrning.
Om Framåt-rapporten
Framåt är Planimas årliga branschrapport om svensk fastighetsförvaltning. Varje utgåva bygger på en kombination av enkätdata, djupintervjuer och aggregerad data från Planimas plattform – och ger en konkret lägesbild av hur svenska fastighetsägare faktiskt arbetar med sin fastighetsförvaltning och sitt sitt underhåll just nu.
Rapporten är den enda av sitt slag i branschen. Medan mycket branschdata handlar om fastighetsvärden och transaktioner fokuserar Framåt på förvaltningspraktiken: vad som prioriteras, vad som skjuts upp, varför det blir som det blir – och vad som faktiskt skiljer de som lyckas från de som kämpar.
Aktuell utgåva: Framåt 2026 – “Förvaltningens vägval” baseras på svar från 237 fastighetsägare och förvaltningsorganisationer i Sverige, kompletterat med djupintervjuer med branschexperter och data från Planimas plattform. Datainsamlingen genomfördes oktober–december 2025.
[[divider]]
Branschens vardag: akut mot långsiktigt
Den mest talande siffran i rapporten: 91 % av fastighetsägarna uppger att de regelbundet tvingas välja mellan akuta åtgärder och långsiktiga investeringar. Och det är inte ett undantag – det är normen.
Uppdelningen ser ut så här: 51 % tvingas göra det ibland, 31 % ofta och 9 % mycket ofta. Bara 9 % uppger att det aldrig händer.
Och när det väl krockar är utfallet entydigt. På frågan om vad som prioriteras när budgeten är tight svarar 77 % att de enbart prioriterar akuta åtgärder för drift och trygghet. Bara 5 % prioriterar energi- och hållbarhetsåtgärder.
Det skapar det som rapporten kallar ‘vardagens veto’: ett mönster där det som inte är akut idag skjuts upp, tills det blir akut – oftast dyrare och mer störande. Underhållsskulden växer inte dramatiskt, men stadigt.
Vad driver prioriteringarna när mål krockar? Respondenternas svar (upp till 2 alternativ):
- Budgetbegränsningar: 58 %
- Lagkrav och regulatoriska krav: 37 %
- Ledningens krav eller politiska direktiv: 30 %
- Risk för driftstopp eller skador: 25 %
- Hållbarhetsmål: 2 %
[[divider]]
Fyra arbetssätt, och varför hälften fastnar
En av rapportens viktigaste insikter handlar inte om vad fastighetsägare vill göra, utan om hur de faktiskt arbetar. Respondenterna fick beskriva vilket av fyra påståenden som bäst stämde med deras arbetssätt:
Den viktigaste insikten
Hälften av branschen planerar – men fastnar ändå i brandsläckning.
Det visar att det inte räcker med en plan. Det krävs mandat, förankring och strukturer som håller när vardagen lägger in sitt veto.
Sambandet med framtidsberedskap är slående. Bland de som arbetar reaktivt känner sig bara 21 % väl rustade för framtidens krav. Bland de som arbetar strategiskt och datadrivet är samma siffra 80 %+.
[[divider]]
Vad de framgångsrika gör annorlunda
I djupintervjuerna och dataanalysen framträder fyra gemensamma drag hos de organisationer som upplever störst kontroll och framtidsberedskap. Skillnaden handlar sällan om ambition eller resurser – utan om styrning.
01.
De har en tydlig beslutstrappa när mål krockar
Alla organisationer ställs inför prioriteringskonflikter: det akuta mot det långsiktiga, kostnadseffektivitet mot hållbarhet, centrala direktiv mot lokala behov. De som lyckas har definierat i förväg hur sådana konflikter ska hanteras. Inte genom att undvika dem – utan genom att ha överenskomna principer för vilka mål som väger tyngst i vilka situationer.
02.
De integrerar hållbarhet i affären – inte som ett sidoprojekt
Hållbarhetsarbete som lever parallellt med den ordinarie verksamheten har svårt att överleva budgetnedskärningar. De organisationer som lyckas har integrerat energieffektivisering, klimatanpassning och CO₂-reduktion direkt i underhållsplaneringen – som en naturlig del av varje åtgärdsbeslut, inte som en separat kolumn i en plan.
03.
De har en riktning för digitalisering – inte bara många system
Branschen har ingen brist på digitala verktyg. Utmaningen är att teknik ofta införs snabbare än organisation och arbetssätt anpassas. De som lyckas har valt en tydlig digital riktning – färre system, bättre integrerade – och äger frågan internt istället för att delegera den till en leverantör.
04.
De ser underhållsskuld som en strategisk risk – inte en teknisk detalj
I de mest framgångsrika organisationerna är underhållsskulden ett nyckeltal som rapporteras till styrelse och ledning. Inte en siffra som bara den tekniske förvaltaren känner till. Det gör att beslutsfattare förstår konsekvenserna av uppskjutet underhåll – och att budgetprioriteringar kan baseras på verkliga risker snarare än magkänsla.
Enligt Planimas plattformsdata ligger den genomsnittliga underhållsskulden (för utvalda segment) på 1 300 kr/m². Det är ett tal som i de flesta organisationer varken är känt, rapporterat eller aktivt hanterat.
[[divider]]
Framtidens krav
79 % av respondenterna pekar ut underhållsskuld och fastigheternas skick som en av de faktorer som kommer att påverka deras förvaltning mest framåt. Och de yttre kraven ökar.
Rapporten identifierar fyra trender som kommer forma fastighetsförvaltningen de närmaste åren:
Skärpta hållbarhetskrav.
EU-taxonomin, CSRD-rapportering och EPBD ställer nya krav på dokumentation, transparens och energiprestanda. Fastighetsägare som inte kan visa hur de arbetar med hållbarhet riskerar sämre finansieringsvillkor.
Bankernas ökade granskning.
Kreditgivare tittar allt oftare på underhållsplaner och underhållsskuld vid låneansökningar. En fastighetsägare utan strukturerad planering kan möta sämre villkor.
K3-regelverket för brf:er.
Övergången till K3 med komponentavskrivning kräver bättre kunskap om byggnadskomponenter och livslängder – exakt den typ av information som en aktiv underhållsplan innehåller.
Klimatrisker.
Trovärdiga kostnadsunderlag är skillnaden mellan en underhållsdiskussion som slutar med ‘vi får se vad budgeten medger’ och en som resulterar i ett faktiskt beslut.
Hur prisdata används i underhållsplaneringen – VPA-kopplingen
Data över underhållskostnader är i sig inte särskilt spännande. Det är när det sätts in i ett sammanhang som det skapar värde – och det sammanhanget är underhållsplaneringen.
I VPA-metodiken (Veta–Planera–Agera) fyller prisdata en central roll i Planera-steget: du kombinerar kunskap om fastighetens skick (Veta) med rätt prisdata för att ta fram en plan som är trovärdig nog att budgetera och fatta beslut på. Målet är ±15 % precision – tillräckligt för att prioritera, budgetera och kommunicera med styrelse och ledning. Inte mer, inte mindre.
Använd priserna för att:
Skapa en första underhållsplan.
Med pris och intervall för varje åtgärd kan du snabbt bygga en plan som ger överblick över de kommande 30–50 åren. Det är Veta-steget – och det räcker att börja grovt. En ‘bra nog’-plan som börjar styra beslut nästa kvartal är alltid bättre än en perfekt plan om arton månader.
Budgetera på rätt nivå.
Istället för att gissa eller förlita dig på enstaka offerter ger en databaserad prislista en mer representativ bild. En offert speglar ett projekt vid ett tillfälle; Planima-priser™ speglar tusentals genomförda åtgärder.
Jämföra och prioritera.
När du ser alla kommande åtgärder med kostnader och intervaller i ett samlat underlag blir det lättare att svara på: vad måste göras nu, vad kan samordnas och vad kan vänta?
Kommunicera med ledning och styrelse.
Trovärdiga kostnadsunderlag är skillnaden mellan en underhållsdiskussion som slutar med ‘vi får se vad budgeten medger’ och en som resulterar i ett faktiskt beslut.
[[divider]]
Nästa steg:
Gå från insikt till handling
Framåt visar hur branschen ser ut. Men insikt förändrar ingenting i sig. Det som avgör är om din organisation har förutsättningarna att faktiskt agera på den.
Planimas underhållsplattform är byggd för exakt det: att ge fastighetsägare de verktyg, den data och det stöd som krävs för att gå från reaktivt till framåtriktat – steg för steg. I PLanimas underhållsplattform får du:
01.
Strategi
I Planima bygger varje kund sin unika underhållsstrategi med hjälp av vår rådgivning och best practice. Det handlar om att sätta ambitionen, definiera målen för din organisation och skapa en väg dit.
02.
Rådgivning
Via Planima Professional Services och Customer Success har du tillgång till expertstöd som hjälper dig navigera komplexa frågor, utbilda organisationen och hålla implementeringen på rätt spår.
03.
Data
Planimas plattform är byggd på insikter från 25 000+ underhållsplaner. Du planerar inte i ett vakuum utan mot branschens faktiska prisdata, intervaller och benchmarks.
04.
Planeringsverktyg
det marknadsledande verktyget för underhållsplanering, byggt för att hantera hela VPA-cykeln från inventering till uppföljning.
Oavsett om du vill fördjupa dig i branschinsikter, komma igång med digital inventering eller se hur Planima kan stötta er organisation finns det en naturlig väg vidare.
Boka demoLäs om VPA-metodikenSe vad underhåll faktiskt kostar
FAQ
Vanliga frågor om underhållskostnader för fastigheter
För utvalda segment i Planimas plattformsdata är den genomsnittliga underhållsskulden 1 300 kr/m². Det är ett tal som i de organisationer som inte använder Planima varken är känt, rapporterat uppåt i organisationen eller aktivt hanterat som den strategiska risk det faktiskt är.
Organisationer i denna grupp (6 % av respondenterna) har en underhållsstrategi som är förankrad i hela organisationen, fattar beslut baserat på systematisk data och har processer och mandat som säkerställer att långsiktiga planer följs även under budgetpress.
Det innebär att 91 % av respondenterna uppger att de ibland, ofta eller mycket ofta ställs inför situationer där de måste prioritera akuta reparationer och driftfrågor framför planerade, långsiktiga underhållsinsatser. Bara 9 % uppger att det aldrig händer.
Respondenter inkluderar allmännyttiga bostadsbolag, kommuner och privata fastighetsbolag – en bred representation av den svenska fastighetsmarknaden med olika ägarformer, storlekar och fastighetstyper.
Framåt 2026 baseras på svar från 237 enkätrespondenter samt ett tiotal djupintervjuer med såväl fastighetsägare som branschexperter. Enkäten spreds till Planima-kunder, branschkontakter och medlemmar i Planimas community samt via sociala medier. Målgruppen var roller med ansvar för förvaltning och prioritering: förvaltare, fastighetschefer, VD och hållbarhetsansvariga.
Framåt är Planimas årliga branschrapport om svensk fastighetsförvaltning. Varje utgåva baseras på enkätdata från hundratals fastighetsägare och förvaltningsorganisationer i Sverige, kompletterat med djupintervjuer med branschexperter och aggregerad data från Planimas plattform.