Det fanns en tid då fastighetsförvaltning handlade om att laga det som gick sönder, när det gick sönder. Den tiden är förbi.
Under Almedalsveckan 2026 samlade Arena Gute Talks fyra röster från fastighets- och proptech-branschen för att diskutera en fråga som blir allt svårare att skjuta ifrån sig: vilken skillnad gör prediktiv underhållsplanering för hållbarhetsmålen?
I panelen fanns:
Mikael Dimadis, ordförande på KTH Dig-IT Lab
Carsten Svensson, Head of Market Development på Prodikt
Per Andersson, vd och grundare av Sustainacon/RenoChain
Jens Björk, vd och grundare av Planima.
De lotsades genom ett spännande samtal av moderatorerna Marie Lennartsson och Christopher Holmlund.
Alla är överens om målet. Frågan är vägen dit.
Panelen var enig i grundfrågan. Ingen ifrågasätter att fastighetsbranschen ska bidra till klimat- och hållbarhetsmålen. Det intressanta som framgick i panelsamtalet var att vägen dit kanske inte ser ut som många tror.
Per Andersson satte fingret på det. När branschen diskuterar energiomställning handlar uppskattningsvis åttio till nittio procent om produktion och distribution av energi, alltså om att tillföra mer ren energi. Men man glömmer ofta EU:s egen princip om energieffektivisering först.
Och den effektiviseringen, liksom det cirkulära och det klimatsmarta, sker inte i ett separat hållbarhetsspår. Den sker i det löpande arbetet med byggnaden, i renoveringarna och i underhållet.
Det är här samtalets egentliga poäng landar. Hållbarhetsmålen är destinationen alla pekar mot. Men den rakaste vägen dit behöver inte vara ytterligare en diskussion om solceller eller ny teknik. Det kan lika gärna vara det grå, oglamorösa underhållet, gjort rätt, i rätt tid, på rätt komponenter. Får du ordning på det så får du hållbarheten på köpet.
Underhåll är den största kostnadsposten, ändå famlar många i mörker
Mikael Dimadis pekade på varför det sambandet missas. Branschen har under tjugo år lagt sin energi på just energioptimering, för det syns snabbt på räkningen. Färre kilowattimmar ger lägre kostnad och en tydlig effekt. Men den största kostnadsposten i en genomsnittlig fastighet har fått betydligt mindre uppmärksamhet, nämligen underhållet.
“Jag har fascinerats över hur vi tillåter ett så stort spann och hur vi tillåter oss att inte vara djupare i den största kostnadsposten”, sa han.
Det är en tankeväckande observation, för det är samma post som avgör hur länge en byggnad faktiskt håller.
Mikaels bild var att det finns två typer av fastighetsägare: antingen är underhållskontot posten som drar iväg utan att någon riktigt har koll och då går det snabbt åt fel håll. Eller så har fastigheten stora marginaler och då märks inte samma brist på koll lika snabbt, eftersom driftnettot ändå ser bra ut på pappret.
Problemet är att den bufferten krymper. Marginalerna pressas nu även på bostadssidan, som länge varit mer skonad. Och enligt Mikael brukar ordningen se ut så här när driftnettot blir tufft: först vänder fastighetsägaren på varje krona i energikontona, och när de är utrensade är det underhållskomponenterna som är näst på tur.
Då blir frågan akut: har du egentligen koll på var pengarna och åtgärderna behöver gå, fem och tio år framåt?
Excel räcker inte när beståndet växer
Jens Björk var med och startade Planima 2015. Grundproblemet då var att alla satt och gjorde sin underhållsplanering i Excel – om de ens underhållsplanerade alls. Det förvånande, menar Jens, är att så många fortfarande jobbar likadant.
“Jag älskar Excel, men inte om du ska jobba i stor magnitud med tvåhundra fastigheter eller mer och samla ihop en hel organisation.”
Skillnaden mot att jobba i en plattform istället handlar inte om snyggare kalkylblad. Det handlar om insikter, aggregerad data och en standardprocess för planerat underhåll, sådant som finns där från start så att du slipper uppfinna hjulet om och om igen. En digital underhållsplan är helt enkelt en smart, levande underhållsplan i stället för ett dokument som åldras i en mapp.
Och det är just det som krävs för att hållbarheten ska bli mer än en ambition. Du kan inte styra ett bestånd mot energiprestanda, lägre klimatavtryck och längre livslängd om du inte först har överblick över vad som behöver göras och när.
Jens var samtidigt ärlig med ordningsföljden: den största förflyttningen är inte teknisk utan organisatorisk, att gå från ett reaktivt arbetssätt till ett proaktivt. Återbruk och cirkulära materialval kallade han nästan för överkurs i dagsläget, dit branschen är på väg men ännu inte fullt framme. Först kommer kontrollen, sedan finliret.
Prediktivt vet, proaktivt gör
Här gjorde panelen en distinktion som är värd att ta med sig och som ligger nära kärnan i frågan. Prediktivt och proaktivt låter likt, men är inte samma sak.
Prediktivt är att förutse. Om en hiss är byggd för tiotusen hisscykler ska du veta att det är dags att starta en upphandling efter nio tusen och dags för service långt innan dess. Det är analys, beräkning och ett underlag för beslut.
Proaktivt är att agera. Du byter ut en komponent för att underhållsplanen säger att den ska bytas en gång om året. Det är handling.
Kärnfullt sammanfattat: prediktivt är mer analytiskt, proaktivt är mer handling. Den kopplingen har också en hållbarhetspoäng. Att köra varje komponent hela dess tekniska livslängd, i stället för att byta på slentrian när kalendern säger till, är att hushålla med både pengar och resurser.
Analys utan handling förändrar ingenting och handling utan analys blir lätt magkänsla i ny förpackning. Det är när du kopplar ihop dem, insikt till handling, som du faktiskt rör dig mot målen.
Rätt data slår mer data
Vad kännetecknar då en bra underhållsplan? Mikaels svar var avväpnande enkelt: den innehåller relevant data om de mest kritiska förvaltningskomponenterna.
Teoretiskt sett skulle du kunna kartlägga varje skruv, mutter och tegelsten. Men då drunknar du i miljontals datapunkter och förvaltningen orkar inte hålla det levande. Lösningen är inte mer data, utan rätt data: vilka komponenter går sönder oftast och vilka av dem kostar mest? Där, och först där, är det värt att gå ner på detaljnivå.
Det här blev extra tydligt när samtalet kom in på AI. Jens beskrev att läget förändrats dramatiskt bara det senaste halvåret. AI är särskilt bra på ostrukturerad data och sådan finns det gott om i fastighetsbranschen. AI kan hjälpa dig att förstå din data, komplettera bristfälliga underlag, hitta mönster och hål och sätta rätt detaljnivå.
Men han höll fast vid grundprincipen: det handlar aldrig om teknik utan alltid om att lösa ett problem. “Har du koll på vilket problem du är på kan det vara post-it-lappar som är lösningen för den delen.”
Jobba prediktivt med befintlig data
Han pekade också på ett vanligt missförstånd om det prediktiva: prediktivt underhåll har nästan blivit synonymt med IoT och sensorer. Många tänker att vägen till bra prediktioner går via att mäta allt i realtid, montera givare och ständigt samla in fler datapunkter. Men det finns betydligt mer fundamentala användningsfall och de bygger på data du faktiskt redan har.
Mönster i felanmälningar är ett sådant exempel. Hur ofta återkommer samma typ av fel, på vilka komponenter, i vilka byggnader? Återrapportering från tekniker om när och varför något faktiskt gick sönder är ett annat. Att låta det reaktiva underhållet ge feedback in i den proaktiva planeringen är också prediktivt och det kräver varken sensorer eller stora investeringar.
Mikael fyllde i att tekniker oftast vet vilka prylar som brukar gå sönder. Problemet är att det aldrig registreras. Tvingar du in den kunskapen i systemet kan AI analysera vilka komponenter som fallerar och varför. Men, underströk han, det behöver börja i människan bakom.
Tekniken är inte hindret – frågan är vilket problem du löser
Om underlaget redan finns, varför pratar då inte fler underhållsplaneringsverktyg och materialdatabaser med varandra?
Carsten var tydlig med att det inte är en teknisk fråga. Prodikt är en datadelningstjänst med klimatdata, cirkuleringsdata och tekniska egenskaper som brandkrav och akustik på byggprodukter, och företaget har, som han själv uttryckte det, ett väldigt öppet sinne till att dela data. Det som saknas är inte tekniken, utan en tydlig mottagare: en dataanvändare med en fråga att svara på.
Exemplet han gav var en hyresgästanpassning med tre olika lösningar som alla uppfyller den tekniska specifikationen. Vilken är då mest klimatsmart eller cirkulär? Det är i det valet som Prodikts data blir relevant, och Carsten bjöd rakt av in andra verktyg att hämta den: “Det är bara en öppen invit.”
Jens tog vid på frågan varför det inte redan händer i större skala. Hållbarhet och underhållsplanering har länge levt som separata spår, menade han, och det är först de senaste fem åren som de börjat väva ihop sig på allvar.
Det tekniska är sällan problemet, det löser du. Utmaningen är att veta vilket problem du faktiskt löser, samma princip han var inne på tidigare kring AI. Och han var optimistisk: i dag finns det fler proptech-bolag med gemensamma kunder än för bara några år sedan, vilket öppnar för samarbeten som tidigare hade varit otänkbara.
Från underhållsskuld till investeringsskuld
Per Andersson lyfte blicken från den enskilda komponenten till hela beståndet. Hans poäng var att vi pratar för snävt när vi pratar underhållsskuld. Det vi egentligen ser är en investeringsskuld.
Nittio procent av de byggnader som ska stå 2050 finns redan idag. Renoveringsvågen som måste till har knappt kommit igång och Per menade att vägen framåt är att industrialisera processen: industrialisera kartläggningen, prioritera vilka byggnader du börjar med och genomföra i stor skala till lägre kostnad.
När RenoChain tittade på Dalarnas bestånd av flerbostadshus gav det Länsstyrelsen helt nya ögon på hur läget faktiskt såg ut, något de tidigare saknade överblick över.
Han pekade också på en obekväm sanning. En undersökning från Chalmers visar att de flesta fasadrenoveringar görs utan energieffektivisering. När du renoverar en fasad utan tilläggsisolering tappar du chansen i trettio, fyrtio år framåt. Och byggnader med riktigt dålig energiklass riskerar att bli det branschen kallar stranded assets: fastigheter som är nästan omöjliga att sälja vidare. Det är inte bara ett hållbarhetsproblem. Det är en finansiell risk.
Utvecklingen pekar redan åt det hållet på andra håll i Europa. I Frankrike finns redan krav som gör att man inte får hyra ut fastigheter med för dålig energiprestanda alls och Finland ligger någonstans mitt emellan Sverige och Frankrike i sin reglering. Frågan är alltså inte om liknande krav kommer till den svenska bostadssidan, bara när, och de fastighetsägare som redan har koll på sitt bestånd slipper bli tagna på sängen.
Vad panelen vill skicka med till politiken
Mot slutet av samtalet ställde moderatorerna en sista fråga till panelen: vad vill ni skicka med till politiken? Svaren spände över hela skalan, från enskild komponent till hela samhället.
Jens höll det kort: vilken plan har egentligen politiken för att sänka underhållsskulden i den offentliga verksamheten – i skolor, äldreboenden och andra samhällsfastigheter som ägs gemensamt?
En annan i panelen efterlyste högre gränsvärden för byggnaders klimatprestanda, för att verkligen få fart på den renoveringsvåg som krävs för att nå både nationella och globala klimatmål.
Moderator Christopher Holmlund fångade det som blivit dagens röda tråd med ett lånat talesätt: “If there’s a will, there’s a way.” Att så många proptech-bolag samlats i Almedalen för att prata om precis detta var, menade han, ett bevis på att vägen redan finns: “We have a way, we just need the will.”
Det är också hela poängen med samtalet. Prediktivt underhåll handlar inte om att vänta på perfekt data eller nästa sensor. Det handlar om att använda det du redan vet, koppla ihop det med rätt process och faktiskt agera på det.
Samtalet speglar verkligheten
Planimas egen kartläggning bland över 200 svenska fastighetsägare, Framåt 2026, pekar åt samma håll som panelsamtalet.
91 procent av fastighetsägarna uppger att de regelbundet tvingas välja mellan akuta åtgärder och långsiktiga investeringar, men bara 6 procent arbetar strategiskt och datadrivet redan i dag. Bland dem känner sig fyra av fem väl rustade för framtidens krav. Bland de som inte arbetar strategiskt är motsvarande siffra knappt en av fem.
Skillnaden handlar sällan om brist på vilja. Den handlar om att de som jobbar strategiskt har tagit steget från att veta saker om sitt bestånd till att också göra något åt det. De har gått från att veta, till att planera och agera.
Nyfiken på att sätta dig in i vår pulsmätning på fastighetsbranschen? Ladda ner hela Framåt 2026-rapporten här. Och om du redan vet att ni behöver komma igång med ett mer proaktivt och prediktivt arbetssätt, boka in ett samtal med oss så hjälper vi dig vidare.
Jag vill boka ett möte
Senior Marketing Manager på Planima och initiativtagare till Planimas årliga branschrapport Framåt – baserad på intervjuer och data från fastighetsägare och förvaltningsorganisationer i Sverige. Skriver om fastighetsförvaltning och underhållsplanering utifrån Planimas kunddata och branschinsikter.
LinkedIn →
