Planimas årliga branschrapport om svensk fastighets­förvaltning

Om Framåt

Framåt är Planimas återkommande rapportserie om svensk fastighetsförvaltning. Varje utgåva kombinerar enkätsvar, djupintervjuer med fastighetsägare och experter samt aggregerad plattformsdata från tusentals fastigheter.

Framåt 2026 bygger på 237 enkätsvar insamlade november–december 2025. Framåt Fördjupning bygger vidare på samma rådata, kompletterad med 78 nya enkätsvar från augusti 2026, sexton intervjuer och underhållsplaner från 3 692 fastigheter hos 61 allmännyttiga bostadsbolag.

Två rapporter 2026

Framåt 2026 – Förvaltningens vägval. 237 fastighetsägare om hur de prioriterar när akut ställs mot långsiktigt. 91 % tvingas välja regelbundet. Bara 6 % arbetar strategiskt och datadrivet. De är fyra gånger bättre rustade för framtidens krav. Ladda ner Framåt 2026 →

Framåt Fördjupning – Högst prio, sist i kön. Två tredjedelar rankar planerat underhåll som en av sina högsta prioriteringar. 77 % väljer ändå bort det när budgeten stramas åt. Vi gick tillbaka till rådatan, ställde nya frågor till branschen och räknade på vad det kostar att vänta. Ladda ner Framåt Fördjupning →

[[divider]]

Insikter från Framåt 2026

Framåt 2026 – Förvaltningens vägval bygger på 237 enkätsvar och tio djupintervjuer, insamlade november–december 2025. Här är rapportens viktigaste resultat, kapitel för kapitel.

Branschens vardag: akut mot långsiktigt

Den mest talande siffran i rapporten: 91 % av fastighetsägarna uppger att de regelbundet tvingas välja mellan akuta åtgärder och långsiktiga investeringar. Och det är inte ett undantag – det är normen.

Uppdelningen ser ut så här: 51 % tvingas göra det ibland, 31 % ofta och 9 % mycket ofta. Bara 9 % uppger att det aldrig händer.
‍

Och när det väl krockar är utfallet entydigt. På frågan om vad som prioriteras när budgeten är tight svarar 77 % att de enbart prioriterar akuta åtgärder för drift och trygghet. Bara 5 % prioriterar energi- och hållbarhetsåtgärder.
‍

Det skapar det som rapporten kallar ‘vardagens veto’: ett mönster där det som inte är akut idag skjuts upp, tills det blir akut – oftast dyrare och mer störande. Underhållsskulden växer inte dramatiskt, men stadigt.

Vad driver prioriteringarna när mål krockar? Respondenternas svar (upp till 2 alternativ):

• Budgetbegränsningar: 58 %
• Lagkrav och regulatoriska krav: 37 %
• Ledningens krav eller politiska direktiv: 30 %
• Risk för driftstopp eller skador: 25 %
• Hållbarhetsmål: 2 %
  ‍

[[divider]]

Fyra arbetssätt, och varför hälften fastnar

En av rapportens viktigaste insikter handlar inte om vad fastighetsägare vill göra, utan om hur de faktiskt arbetar. Respondenterna fick beskriva vilket av fyra påståenden som bäst stämde med deras arbetssätt:
‍

Den viktigaste insikten

Hälften av branschen planerar – men fastnar ändå i brandsläckning.

Det visar att det inte räcker med en plan. Det krävs mandat, förankring och strukturer som håller när vardagen lägger in sitt veto.

Sambandet med framtidsberedskap är slående. Bland de som arbetar reaktivt känner sig bara 21 % väl rustade för framtidens krav. Bland de som arbetar strategiskt och datadrivet är samma siffra 80 %+.
‍

[[divider]]

Vad de framgångsrika gör annorlunda

I djupintervjuerna och dataanalysen framträder fyra gemensamma drag hos de organisationer som upplever störst kontroll och framtidsberedskap. Skillnaden handlar sällan om ambition eller resurser – utan om styrning.

^01.
De har en tydlig beslutstrappa när mål krockar

Alla organisationer ställs inför prioriteringskonflikter: det akuta mot det långsiktiga, kostnadseffektivitet mot hållbarhet, centrala direktiv mot lokala behov. De som lyckas har definierat i förväg hur sådana konflikter ska hanteras. Inte genom att undvika dem – utan genom att ha överenskomna principer för vilka mål som väger tyngst i vilka situationer.

^02.
De integrerar hållbarhet i affären – inte som ett sidoprojekt

Hållbarhetsarbete som lever parallellt med den ordinarie verksamheten har svårt att överleva budgetnedskärningar. De organisationer som lyckas har integrerat energieffektivisering, klimatanpassning och CO₂-reduktion direkt i underhållsplaneringen – som en naturlig del av varje åtgärdsbeslut, inte som en separat kolumn i en plan.

^03.
De har en riktning för digitalisering – inte bara många system

Branschen har ingen brist på digitala verktyg. Utmaningen är att teknik ofta införs snabbare än organisation och arbetssätt anpassas. De som lyckas har valt en tydlig digital riktning – färre system, bättre integrerade – och äger frågan internt istället för att delegera den till en leverantör.

^04.
De ser underhållsskuld som en strategisk risk – inte en teknisk detalj

I de mest framgångsrika organisationerna är underhållsskulden ett nyckeltal som rapporteras till styrelse och ledning. Inte en siffra som bara den tekniske förvaltaren känner till. Det gör att beslutsfattare förstår konsekvenserna av uppskjutet underhåll – och att budgetprioriteringar kan baseras på verkliga risker snarare än magkänsla.

Enligt Planimas plattformsdata ligger den genomsnittliga underhållsskulden (för utvalda segment) på 1 300 kr/m². Det är ett tal som i de flesta organisationer varken är känt, rapporterat eller aktivt hanterat.

[[divider]]

Framtidens krav

79 % av respondenterna pekar ut underhållsskuld och fastigheternas skick som en av de faktorer som kommer att påverka deras förvaltning mest framåt. Och de yttre kraven ökar.

Rapporten identifierar fyra trender som kommer forma fastighetsförvaltningen de närmaste åren:

Skärpta hållbarhetskrav.

EU-taxonomin, CSRD-rapportering och EPBD ställer nya krav på dokumentation, transparens och energiprestanda. Fastighetsägare som inte kan visa hur de arbetar med hållbarhet riskerar sämre finansieringsvillkor.

Bankernas ökade granskning.

Kreditgivare tittar allt oftare på underhållsplaner och underhållsskuld vid låneansökningar. En fastighetsägare utan strukturerad planering kan möta sämre villkor.

K3-regelverket för brf:er.

Övergången till K3 med komponentavskrivning kräver bättre kunskap om byggnadskomponenter och livslängder – exakt den typ av information som en aktiv underhållsplan innehåller.

Klimatrisker.

Trovärdiga kostnadsunderlag är skillnaden mellan en underhållsdiskussion som slutar med ‘vi får se vad budgeten medger’ och en som resulterar i ett faktiskt beslut.

[[divider]]

Insikter från Framåt Fördjupning

Alla säger att planerat underhåll är viktigt. Nästan alla väljer bort det ändå, år efter år, utan att någon fattar ett aktivt beslut om det. Framåt Fördjupning – Högst prio, sist i kön handlar om varför det händer, vad det kostar och vad som skiljer de bolag som brutit mönstret. Rapporten bygger på 314 enkätsvar i två undersökningar, sexton intervjuer och underhållsplaner från 3 692 fastigheter.

Paradoxen: alla prioriterar underhåll, men ingen skyddar det

I Framåt 2026 fanns en siffra som inte gick ihop. 156 av 237 svarande rankade planerat underhåll som en av sina högsta prioriteringar. Ändå valde 77 % av dem akuta åtgärder när budgeten var tight. Bland de övriga var siffran 78 %. Att säga sig prioritera underhåll förändrar alltså ingenting i praktiken.

I augusti 2026 ställde vi fem nya frågor till 78 personer med ansvar för fastighetsförvaltning. 68 av dem har skjutit upp planerat underhåll av budgetskäl. 59 säger att det återkommer och 31 att det händer varje år. Bland allmännyttiga och kommunala svarande har 42 av 43 skjutit upp, bland privata fastighetsbolag 13 av 20. Uppskjutandet är ingen krisåtgärd. Det är en del av den vanliga budgetprocessen: samma möte, samma ände av budgeten, varje år.

Priset på att skjuta upp

Den registrerade underhållsskulden hos allmännyttiga bostadsbolag i Planimas plattform är 1 746 kr/m², räknat på 1 837 fastigheter hos 57 bolag per 2 september 2026. Talet är summan av vad förvaltarna själva fört in som försenat eller eftersatt i sina underhållsplaner. Det räknar bara det som redan är nedskrivet och är därför ett golv. Sveriges Allmännyttas 686 miljarder kronor (21 800 kr/m²) mäter något annat: ett uppskattat renoveringsbehov utifrån husens ålder. Så länge ordet underhållsskuld används om båda går talen inte att jämföra.

Ingen av de tio intervjuade fastighetsägarna har räknat på vad uppskjutandet kostat dem. Alla kan berätta historien bakom. Ett bolag lät stammarna vänta i åtta år och betalade under tiden för spolning och vattenskador motsvarande ungefär halva åtgärdskostnaden. Sedan gjorde de stambytet ändå.

Fyra förklaringar som återkommer

Om uppskjutandet kostar borde kostnaden förr eller senare tvinga fram en förändring. Det gör den inte. I intervjuerna återkommer fyra förklaringar.

• Budgeten gör underhållet till restpost. När allt annat är låst är underhållet det som är kvar att röra.
• Bokföringen belönar den som väntar. Underhåll kostnadsförs i år. En tillräckligt stor åtgärd aktiveras och skrivs av över tjugo.
• Det som syns vinner. Målning och trapphus har förespråkare. Dränering och stammar har det inte.
• Avvikelsen registreras aldrig. Det som planerades men inte blev gjort finns inte kvar året efter.

"Planen är en ambition, budgeten ett beslut. Underhållet blir restpost när alla andra kostnader är låsta. Ingen fattar beslutet att skjuta upp, det uppstår."
Christoffer Börjesson, Managing Director of Digital Accelerator, Newsec

Byt fråga

I varje budgetdialog ställs frågan "Behöver ni verkligen så här mycket pengar?" Den går inte att svara på. Bredvid finns en fråga som går att svara på och som nästan ingen ställer: "Vad kostade det oss att vänta i fjol?" Rapporten avslutas med tre beslut som gör den nya frågan svarbar.

1. Skriv ner vad som inte blev gjort. Låt det som planerades men inte utfördes ligga kvar i planen året därpå i stället för att försvinna ur den.
2. Följ upp ett enda fall. Välj en åtgärd ni sköt upp för tre år sedan och räkna ut vad väntan kostade.
3. Enas om vad underhållsskuld betyder. Bestäm om ordet står för uppskattat renoveringsbehov eller registrerat eftersatt underhåll och skriv ut vilket varje gång ni redovisar ett tal.

Ladda ner Framåt Fördjupning – Högst prio, sist i kön (PDF, kostnadsfritt) →

‍