K3 krav för brf 2026: vad innebär det för din förening?

Senast uppdaterad: juni 2026

Sedan starten av 2026 måste alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3-regelverket. I och med det är förenklade avskrivningar och osynligt slitage ett minne blott för brf:er – men de har också fått en chans att skapa mer ordning, insikt och trygghet i föreningens ekonomi.

I den här guiden förklarar vi vad som gäller, varför man införde kravet och hur det påverkar dig som sitter i styrelsen i en bostadsrättsförening. Vi visar också varför underhållsplanen är helt central för att följa K3-regelverket – och hur ni med rätt verktyg kan anpassa er redovisning.

K3 och underhållsplan – vad gäller nu (2026)?

Bokföringsnämndens beslut har trätt i kraft. Från och med räkenskapsåret 2026 gäller K3 för alla bostadsrättsföreningar – det är inte längre något att förbereda sig för, det är något att hantera nu.

Det innebär konkret:

• Komponentavskrivning: fastigheten delas upp i delar (tak, stammar, fasad m.m.) med individuell livslängd och avskrivningstid

• Krav på underhållsplan som sträcker sig minst 50 år framåt – och som faktiskt används i redovisningen

• Kassaflödesanalys och fler noter i årsredovisningen

• Anläggningsregister med teknisk dokumentation per komponent

Har ni inte kommit igång? Guiden nedan hjälper er strukturera arbetet – steg för steg

Vad är K3-redovisning och hur skiljer det sig från K2?

De flesta bostadsrättsföreningar redovisade tidigare enligt K2, ett förenklat regelverk med mindre krav på dokumentation och detaljer. I stort bygger K2 på ett antal standardiserade regler och schablonbelopp som man ska utgå från när man gör sitt bokslut, vilket gör årsredovisningen enklare att utföra.

Men sedan årsskiftet 2025/2026 måste alltså alla brf:er redovisa enligt K3, ett mer detaljerat och rättvisande regelverk som större företag och organisationer använt sedan länge.

Där K2 tillåter förenklade och ibland vilseledande lösningar, kräver K3 att bostadsrättsföreningen visar verklig förbrukning och investering över tid. Syftet med förändringen är att redovisningen av kostnader för slitaget på föreningens byggnadsdelar ska bli tydligare och mer realistisk.

I en artikel i Fastighetstidningen betonar Mathias Ringberger, brf-expert på Fastighetsägarna, att K3 innebär slutet på godtyckliga avskrivningar och ökad jämförbarhet mellan föreningar, vilket är bra för köpare, banker och transparensen i marknaden. Han påminner också om vikten av kassaflödesanalys som nyckeltal – det mest rättvisande måttet på föreningens ekonomiska hälsa.

Även Arturo Arques, privatekonom på Swedbank, välkomnade beslutet när det fattades. I ett inlägg på LinkedIn skrev han att införandet av K3-redovisning för brf:er skulle leda till en tryggare marknad där alla redovisar på samma sätt och det blir enklare att jämföra olika bostadsrättsföreningars ekonomi.

Översikt: K2 vs. K3

Vad innebär det för din brf att redovisa enligt K3?

1. Ekonomiskt:

• Om du inte gjort omställningen ännu så kommer det kanske att se ut som att föreningens resultat blir sämre i samband med övergången, eftersom byggnaden skrivs av snabbare och större renoveringar redovisas inte längre som engångskostnader utan aktiveras och skrivs av över tid – vilket gör slitaget över tid synligt i redovisningen. Detta är viktigt att ha i åtanke och förklara för medlemmarna! Ekonomin har inte blivit sämre utan redovisningen har blivit mer ärlig.
• K3 gör underhållsskulden synlig i bokföringen – det är en direkt konsekvens av komponentavskrivning. Läs vår guide om vad underhållsskuld är och hur ni räknar på det.
• Kostnader för större underhållsåtgärder fördelas över tid genom avskrivningar, vilket ger ett mer stabilt och rättvisande resultat jämfört med K2 där stora renoveringar kunde slå hårt mot resultatet ett enskilt år.
• Föreningar som haft orimligt låga avskrivningar behöver nu justera detta, vilket kan behöva påverka avgifterna framåt.
• Kassaflödet påverkas inte – bara hur och när kostnader redovisas i resultaträkning och årsredovisning.

2. Administrativt:

• Ni behöver kartlägga alla större delar/komponenter i byggnaden – till exempel tak, fasad, hissar, avloppsstammar – och uppskatta deras livslängd. Dessa delar ska skrivas in i ett anläggningsregister, där man följer hur värdet skrivs ner år för år.
• Ni måste också uppdatera och spara en underhållsplan som sträcker sig minst 50 år framåt – det är denna som avgör hur ni ska redovisa och planera framtiden.
• Årsredovisningen får flera delar: nyckeltal, kassaflödesanalys, noter och förtydliganden.

3. Styrelsen:

• Styrelsen får ett större ansvar att förklara förändringar i årsredovisningen – både för medlemmar och vid stämman, samt i förvaltningsberättelsen.
• Det blir viktigare än någonsin att ha koll på när saker behöver göras, vad det kostar och hur det påverkar ekonomin. Här blir underhållsplanen central.
• Ansvarar för att följa regelverket – vilket ställer krav på dialog med förvaltare, ekonom och revisor – och en tydlig strategi för att undvika missförstånd.
• Behöver säkerställa att årsavgifterna täcker kostnaderna för att hantera byggnadens slitage.

De största möjligheterna med K3 – och hur ni drar nytta av dem

Trots att K3 kan tyckas innebära en del merarbete ger det också helt nya möjligheter för de bostadsrättsföreningar som är på tårna:

• Tydligare och rättvisare redovisning – fastigheten redovisas som en tillgång, inte som en belastning. Och ingen behöver längre gissa sig till hur ekonomin egentligen ser ut.
• Ingen mer skönmålning – årsresultatet visar om avgifterna räcker för att täcka slitaget.
• Bättre jämförbarhet mellan föreningar – nyckeltal som sparande/kvm, räntekänslighet och skuldsättning blir standard vilket gör det lättare att bedöma risk och stabilitet.
• Professionalisering av styrelsearbetet – ni kan arbeta långsiktigt och proaktivt för att säkerställa stabilitet på lång sikt, inte bara för nästa års budget.
• Större transparens mot medlemmar och banker – rättvis redovisning bygger förtroende och ger bättre beslutsunderlag för avgifter, investeringar och långsiktig ekonomi.

Om ni jobbar proaktivt kan ni använda K3-redovisningen till att bygga förtroende – både internt och utåt mot bank, revisor och köpare.

Underhållsplanen – en nyckel för att lyckas

För att kunna följa K3 krävs att ni vet vilka delar byggnaden består av, vad de kostar att byta och när detta behöver göras. Det är exakt det underhållsplanen hjälper er med:

• Du får en kartläggning över fastighetens komponenter – t.ex. tak, stammar, fasad, fönster – samt när de installerades, deras anskaffningsvärde och förväntade livstid.
• När det finns en bedömning av varje komponents livslängd blir det möjligt att förutse framtida kostnader.
• Det blir enkelt att avgöra vad som är investering och vad som är kostnad.
• Underhållsplanen ger dig underlag för avgiftsnivåer, budget och kommande beslut.

Planen kopplar också samman redovisningen med fastighetens tekniska status – vilket ger förutsägbarhet och kontroll.

Har ni ingen underhållsplan ännu? Läs vår guide “Underhållsplan brf: så gör du i 6 steg”

Planima gör det enkelt att jobba enligt K3

Planima är marknadens ledande verktyg för underhållsplanering och används idag av tusentals brf:er, brf-förvaltare och konsulter i hela Sverige. Vår plattform gör det enkelt att:

• Skapa en tekniskt korrekt och komplett underhållsplan.
• Få tydlig struktur för komponenter, åtgärder och livslängder.
• Visualisera vad som behöver göras, när – och vad det kostar. Planimas prislista för underhållsåtgärder ger en bra utgångspunkt för att uppskatta framtida komponentkostnader
• Exportera anpassade rapporter för bokslut, budget och stämma.
• Jobba datadrivet och långsiktigt med rätt nivå på årsavgifterna.
• Slippa gissa – all data samlas på ett ställe, redo att användas i redovisningen.

Med Planima blir det inte bara lättare att följa lagen – ni får också ett smartare, tryggare och mer långsiktigt arbetssätt.

Vill ni ha hjälp?

Då är den bästa lösningen att kontakta någon av Planimas partners som specialiserar sig på att hjälpa brf:er med sin förvaltning och underhållsplanering. Med deras hjälp kan ni snabbt komma igång med er underhållsplan i Planima för att vara redo att redovisa enligt K3.

Med rätt system och stöd blir det tydligt vilka steg föreningen behöver ta för att uppfylla K3 utan onödig stress.

FAQ: Vanliga frågor om K3 för bostadsrättsföreningar

Måste vi ändra vår redovisningsmetod direkt?

Ja – K3 gäller från och med räkenskapsåret 2026. Om er förening inte redan har påbörjat övergången bör ni kontakta er revisor omedelbart. Ju tidigare ni strukturerar komponentregister och underhållsplan, desto smidigare blir bokslutet.

Måste vi göra om hela redovisningen retroaktivt?

Nej – K3 gäller framåt från det räkenskapsår som inleddes 2026. Däremot kan årsredovisningen kräva jämförelsetal för föregående år, vilket ibland innebär att viss historisk data behöver räknas om. Kontakta er revisor för att avgöra vad som gäller för just er förening.

Vad är komponentavskrivning?

Det innebär att man skriver av tak, stammar, fönster osv. över deras faktiska tekniska livslängd.

Kommer årsavgiften att behöva höjas?

Inte nödvändigtvis. Men det blir tydligare om den är för låg – ni ser svart på vitt om ni sparar för lite.

Kan vi fortsätta som vi gjort innan om vi har låg belåning?

Nej – K3 gäller oavsett belåning. Även föreningar med god ekonomi måste följa de nya reglerna.

Vad är kassaflödesanalys och varför är den viktig?

Den visar hur pengar faktisk kommit in och gått ut under året – det är ett bättre mått på ekonomisk hälsa än bara resultatet.

Vi har ingen teknisk kompetens i styrelsen – hur gör vi?

Ni behöver inte kunna allt själva. Använd en expert och ett verktyg som gör det enkelt att förstå, planera och följa upp.

Hur påverkar K3 bostadsrättsföreningens årsredovisning?

Årsredovisningen blir mer omfattande. Den ska innehålla fler noter, kassaflödesanalys, information om tillgångar, avskrivningar och eventuella framtida investeringsbehov.

Kan vi använda vår gamla underhållsplan för K3?

Bara om den är detaljerad, uppdaterad och innehåller tekniska livslängder. De flesta äldre planer i Excel eller PDF behöver uppdateras för att uppfylla kraven i K3.

Hur lång bör en underhållsplan vara enligt K3?

50 år enligt praxis. Det är också den horisont som anges i bostadsrättslagen och som rekommenderas av Bokföringsnämnden.