Vad är driftnetto för fastigheter? Guide och 3 räkneexempel

Driftnetto är nyckeltalet som kan tjäna dig miljontals kronor och för många som jobbar med fastigheter är det nästintill heligt. Varför? Jo, för om du ökar driftnettot får du inte bara högre resultat – fastigheternas värde ökar också 📈

Men vad är egentligen driftnetto och varför är det så viktigt för dig som äger, vill köpa eller sälja en fastighet? Lugn, i den här bloggartikeln förklarar vi vad driftnetto betyder, hur du räknar ut det och vilka faktorer som påverkar värderingen av din fastighet. Vi snackar hyresintäkter, driftskostnader och investeringar – allt som du behöver veta för att göra en smart affär. Dessutom bjuder vi på grymma tips om hur du kan använda driftnettot för att maximera avkastningen på dina fastigheter. Häng med så kör vi! 👇

I artikeln:

1. Vad är driftnetto
2. Så beräknar du driftnetto för en fastighet
3. Hur påverkar driftnetto värdering av en fastighet?
4. Hur kan du höja driftnettot?
5. Planima – ett smart sätt att öka driftnettot!
6. Så ökar värderingen när driftnettot ökar

Vad är driftnetto?

Driftnetto är det ekonomiska överskott som återstår efter att alla kostnader för drift, underhåll och skatt har dragits av från hyresintäkterna på en fastighet. Det kan ses som ett mått på fastighetens lönsamhet och används ofta av fastighetsägare och investerare för att bedöma en fastighets värde och potential. Driftnetto är ett av fastighetsbranschens mest använda nyckeltal. Det används av fastighetsbolag både i Sverige och globalt där det kallas Net Operating Income (NOI).

Varför är driftnetto så viktigt?

Det är ingen slump att detta nyckeltal är så utbrett! Genom att följa driftnettot för en fastighet kan du göra flera värdefulla saker:

• Se hur lönsam fastigheten är och även följa lönsamheten över tid
• Bestämma marknadsvärde för fastigheten på ett enkelt sätt
• Jämföra mot andra fastigheter för att hitta förbättringsområden, exempelvis sänka driftkostnader

Så beräknar du driftnetto för en fastighet

Driftnetto = Hyresintäkter – Driftskostnader – Underhållskostnader – Fastighetsskatt

Ett högre belopp innebär att det finns mer pengar kvar när alla kostnader för att driva fastigheten betalats. Normalt uttrycker du det i kronor per uthyrningsbar area (kr/m²). För fastigheter med tomträtt så tar du även med tomträttsavgälden som en kostnad i beräkningen ovan.

⚠️ 2 viktiga saker att kolla om du jämför driftnetto mellan olika bolag!

1. Beräkningen görs antingen med verkliga siffror eller schablonvärden.
2. Olika fastighetsägare inkluderar olika kostnader i driftnettot, exempelvis fastighetsadministration som vissa utelämnar helt.

Räkneexempel 1: beräkna driftnetto för en fastighet

Låt säga att du funderar på att köpa en kontorsfastighet med dessa egenskaper:

Driftnetto = 20 000 000 – 4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 13 000 000 kr

Driftnetto per uthyrningsbar area = 13 000 000 kr / 8 000 m² = 1 625 kr/m²

Hur påverkar driftnetto värdering av en fastighet?

Ett viktigt användningsområde för driftnetto är att bestämma marknadsvärdet för en fastighet, vilket ofta görs med en metod som kallas nettokapitaliseringsmetoden. Så här beräknar du marknadsvärdet:

Marknadsvärde = Driftnetto för fastigheten / Direktavkastningskrav

Direktavkastningskravet är den avkastning som fastighetsägare förväntar sig för fastigheter med liknande egenskaper som fastigheten som ska värderas. Det bestäms bl.a. av fastighetens läge, typ samt vilka och hur långa hyresavtal som finns. I Sverige varierar direktavkastningskravet normalt mellan 2-8 % och du kan exempelvis hitta det i analysföretaget Svefas marknadsrapporter.

Räkneexempel 2: beräkna värdering utifrån direktavkastning

Vad är en rimlig värdering på kontorsfastigheten i räkneexempel 1? Du har läst att direktavkastningskravet för liknande fastigheter med liknande läge är 5% och då blir beräkningen så här:

Marknadsvärde = Driftnetto / Direktavkastningskrav
= 13 000 000 kr / 0,05 = 260 000 000 kr

Vill du ha ett mer detaljerat räkneexempel på driftnetto och värdering? Läs detta foruminlägg!

Vad är direktavkastning och hur hänger det ihop med driftnetto?

Ett annat vanligt begrepp inom fastigheter är direktavkastning och det visar vilket överskott en fastighet genererar idag i förhållande till sitt marknadsvärde. Du beräknar det så här:

Direktavkastning = Driftnetto / Marknadsvärde

Hur kan du höja driftnettot?

När du har koll på driftnetto och hur det beräknas är det dags att börja höja det – och därmed även värdet på fastigheten! Några tips:

1. Öka hyresintäkterna

Utveckla fastigheten så den blir mer attraktiv för hyresgäster och besökare. Både uthyrbara och allmänna ytor! Det kan innebära att du investerar i renoveringar och uppdateringar av byggnaden för att möta marknadens efterfrågan. Utveckla ditt serviceerbjudande till hyresgäster genom bättre bekvämligheter såsom träningsanläggningar och digitala verktyg för bokning av gemensamma utrymmen och parkeringsplatser.

Det kan också vara en god idé att överväga om flexibla och innovativa hyreserbjudande kan vara aktuellt. Genom till exempel konceptkontor eller kortare hyresavtal för företag finns det potential att nå nya köpstarka kundgrupper.

2. Hitta nya intäktskällor

Finns det outnyttjade ytor som kan byggas om och hyras ut? Kanske går det att nyttja källarutrymmen till uthyrbara parkeringsplatser, eller till och med kan installation av laddstationer för elbilar möjligt? Detta är en åtgärd som också har potential att generera intäkter för dig som fastighetsägare. Kanske kan du även testa andra affärsmodeller för att höja intäkterna på en yta? Exempelvis hyra ut till fler i ett co-living eller co-working-upplägg för att dra nytta av efterfrågan på flexibla boende- och arbetslösningar?

3. Sänk underhållskostnaderna

Ofta bortglömt, men kan ge stora besparingar! En proaktiv underhållsplan är avgörande för att dina fastigheter på sikt ska hålla uppe sitt driftnetto. Smarta åtgärder utförda i tid påverkar alla andra intäkter och kostnader. Från höjda hyror till lägre energiåtgång och färre kostsamma akuta åtgärder. Läs mer nedan om hur Planima kan hjälpa dig lyckas!

4a. Driftkostnader – Benchmarks

Jämför kontinuerligt dina driftkostnader med andra fastigheter med liknande förutsättningar. Där du ligger högt kan du göra besparingar genom att till exempel använda egen personal eller upphandla nya leverantörer för exempelvis städning, vaktmästeri och säkerhetstjänster. Genomför en noggrann analys av dina befintliga avtal och jämför med andra leverantörer på marknaden för att identifiera möjliga kostnadsbesparingar. Det är också viktigt att definiera tydliga kravspecifikationer för de olika tjänsterna och att involvera flera leverantörer i upphandlingsprocessen för att säkerställa en konkurrenskraftig prissättning.

4b. Driftkostnader – Energioptimera

I dagens läge med historiskt höga energipriser är skenande el- och uppvärmningskostnader den enskilt största utgiftsposten för fastighetsägare. Det är alltså avgörande att kontinuerligt se över energiförbrukningen och var det kan finnas optimeringspotential.

Det kan vara effektivt att både kommunicera med hyresgäster för att få till en medvetenhet och beteendeförändring kring problemet och att i den löpande driften se över små justeringar som kan göra stor skillnad, såsom tätning av fönster samt inställning av ventilation och värmesystem.

Se även till att energioptimering är ett tydligt mål när du gör din underhållsplanering. Om alla åtgärder förbättrar energiprestandan kommer det på sikt leda till stora effekter på miljö, driftkostnad, lönsamhet och fastighetsvärdering! Att planera in projekt för byte till energieffektiva LED-lampor och installation av värmesystem anpassat till byggnadens behov kan ge betydande energibesparingar. Passa på att samordna projekt! Planera till exempel in isoleringsåtgärder i samband med större fasad-, fönster- eller takbyten.

Vill du lära dig mer? Läs vår 5-stegs guide för energieffektivisering! 🌍

Räkneexempel 3: så ökar värderingen när driftnettot ökar

Du har varit flitig med både energioptimering, upphandling av städtjänster och samordning av planerade underhållsåtgärder. Du har därmed lyckats sänka underhållskostnaderna med hela 550 000 kr/år. Om direktavkastningskravet är samma 5% som i tidigare exempel så har värderingen ökat så här mycket:

Ökat driftnetto = 550 000 kr

Ökat marknadsvärde = 550 000 kr / 0,05 = 11 000 000 kr.

Inte alls illa! 💰

Planima – ett smart sätt att öka driftnettot!

Underhåll är ofta en stor kostnadspost, speciellt där det finns äldre och/eller komplexa byggnader med stora underhållsbehov. Som tur är kan du sänka dem rejält genom att jobba proaktivt och samordnat i Planima.

Hur då? Följ denna guide i 6 steg! 💡

Eller så testar du Planima direkt (och gratis!) genom att fylla i formuläret nedan: