Vad är driftnetto för fastigheter? Guide och 3 räkneexempel

Driftnetto är nyckeltalet som kan tjäna dig miljontals kronor och för många som jobbar med fastigheter är det nästintill heligt. Varför? Jo, för om du ökar driftnettot får du inte bara högre resultat – fastigheternas värde ökar också 📈

Resultaträkning som visar driftnetto för fastighet med modern byggnad i bakgrunden.

Vad är driftnetto och hur räknar jag ut det?

Driftnetto är det ekonomiska överskott som en fastighet skapar och du beräknar det så här: 

Driftnetto = Hyresintäkter – Driftskostnader – Underhållskostnader – Fastighetsskatt

Ett högre driftnetto innebär att det finns mer pengar kvar när alla kostnader för att driva fastigheten betalats. Normalt uttrycks det i kronor per uthyrningsbar area (kr/m2).

OBS! ⚠️ 2 viktiga saker att tänka på. Kolla noga vad som gäller!

  1. Beräkningen görs antingen med verkliga siffror eller schablonvärden.
  2. Olika fastighetsägare inkluderar olika kostnader i sitt driftnetto, vilket kan göra jämförelser mellan olika bolag lurigt.

Räkneexempel 1: beräkna driftnetto för en fastighet

Låt säga att du funderar på att köpa en kontorsfastighet med dessa egenskaper:

Hyresintäkter20 000 000 kr
Driftkostnader4 000 000 kr
Underhållskostnader1 000 000 kr
Fastighetsskatt2 000 000 kr
Uthyrningsbar area8 000 m2

Driftnetto = 20 000 000 – 4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 13 000 000 kr

Driftnetto per uthyrningsbar area = 13 000 000 kr / 8 000 m2 = 1 625 kr/m2

Hur påverkar driftnetto värderingen av en fastighet?

Ett viktigt användningsområde för driftnetto är att bestämma marknadsvärdet för en fastighet, vilket ofta görs med en metod som kallas nettokapitaliseringsmetoden. Så här beräknar du marknadsvärdet:

Marknadsvärde = Driftnetto för fastigheten / Direktavkastningskrav

Direktavkastningskravet är den avkastning som fastighetsägare förväntar sig för fastigheter med liknande egenskaper som fastigheten som ska värderas. Det bestäms bl.a. av fastighetens läge, typ och vilka och hur långa hyresavtal som finns. I Sverige varierar direktavkastningskravet normalt mellan 2-8 % och du kan exempelvis hitta det i analysföretaget Svefas marknadsrapporter.

Räkneexempel 2: beräkna värdering utifrån direktavkastning

Vad är en rimlig värdering på kontorsfastigheten i räkneexempel 1? Du har läst att direktavkastningskravet för liknande fastigheter med liknande läge är 5% och då blir beräkningen så här:

Marknadsvärde = Driftnetto / Direktavkastningskrav = 1 300 000 kr / 0,05 = 260 000 000 kr

Planima – ett smart sätt att höja driftnettot

Samordna underhåll i Planima = lägre kostnader = högre driftnetto!

Nu när du har koll på driftnetto så är det dags att börja höja det! Exempelvis med Planima – ett planeringsverktyg som gör det enklare att få koll på och sänka dina underhållskostnader. 

Hur då? Följ denna guide i 6 steg! 💡

Eller så testar du Planima direkt (och gratis!) genom att fylla i formuläret nedan:

Räkneexempel 3: hur ökar värderingen när driftnettot ökar

Du har varit flitig med samordning av underhållet och har lyckats sänka underhållskostnaderna med 300 000 kr/år. Om direktavkastningskravet är samma 5% som i tidigare exempel så har värderingen ökat så här mycket:

Ökat driftnetto = 300 000 kr

Ökat marknadsvärde = 300 000 kr / 0,05 = 6 000 000 kr. Inte illa! 💰

Fler intressanta bloggartiklar: