Energieffektivisering av fastigheter är en av de viktigaste frågorna för fastighetsbolag just nu. Hela 30% av världens koldioxidutsläpp kommer från förvaltning av befintliga byggnader. Dessutom har rusande energipriser, nya regler och högre ESG-krav från både hyresgäster och finansiärer på kort tid gjort energibesparingar till en överlevnadsfråga.
Det är inte längre en fråga OM utan NÄR ni måste energieffektivisera ert fastighetsbestånd! ⚠️
Trots att frågan är akut för både planeten och fastighetsbolagen har inte alla kommit igång fullt ut. Många krånglar till det och fastnar i tekniska detaljer. Något vi vill råda bot på med en enkel 5-stegs guide:
- Kom igång med planering och budgetering 📊
- Fastslå nuläge och sätt mål 🎯
- Välj och planera in energibesparande åtgärder ⚡
- Genomför energioptimering och energirenoveringar 🏗️
- Följ upp och uppdatera planeringen 📈
Varför är det så viktigt att energieffektivisera?
För dig som fastighetsägare finns det flera starka skäl till att komma igång med energieffektivisering:
- Lägre klimatpåverkan – kanske självklart, men viktigt att komma ihåg att det är vår planets framtid det handlar om! 🌍
- Lägre energikostnader och högre driftnetto
- Grön finansiering – bättre tillgång till finansiering och lägre räntekostnader
- Mer attraktivt för hyresgäster = möjlighet till högre hyror
- Högre fastighetsvärde
- Bättre inomhusmiljö
- Uppfylla lagkrav, framförallt det kommande EU-direktivet EPBD
Vad är energieffektivisering?
Energieffektivisering är ett arbetssätt för att sänka energiförbrukningen genom minskad energianvändning och/eller använda befintlig energi mer effektivt.
Det finns tre relaterade begrepp kopplat till energi och fastigheter:
- Energioptimering (alt. driftoptimering) är mindre åtgärder, oftast av återkommande driftkaraktär på befintliga system och utan ombyggnation, med målet att uppnå energibesparingar. Exempel: justering av värmesystemet.
- Energirenovering är större åtgärder, oftast i projektform, med syfte att uppnå energibesparingar. Exempel: tilläggsisolering av fasad.
- Energibesparingar är resultatet av lyckad energioptimering och/eller energirenovering i form av sänkt energiförbrukning. Exempel: vi tilläggisolerade fasaden och uppnådde en energibesparing på 3 000 kWh/år.
Energieffektivisering – enkel metod i 5 steg
De flesta fastighetsägare jobbar med energieffektivisering på något vis, men tyvärr är det ofta en isolerad företeelse.
Framgångsrik energieffektivisering handlar främst om strategi och organisation, inte teknik!
Det är först när energifrågan genomsyrar hela organisationen och blir en del av kärnverksamheten som ni får de riktigt stora värdena. Utmaningen numera är inte att hitta tekniska lösningar som ger energibesparingar, för det finns mängder av bra kunskap och verktyg. Det svåra är hur ni ändrar era arbetssätt så att energieffektivisering blir en naturlig del av allt ni gör.
Denna guide handlar om precis det – helheten!
Steg 1 – Kom igång med planering och budgetering 📊
För att lyckas med energieffektivisering behöver det bli en del av kärnverksamheten och hela organisationen behöver delta i arbetet.
Vägen dit stavas “planering” – att ni har verktyg och en process för att planera, prioritera och budgetera alla kommande åtgärder och projekt i hela fastighetsbeståndet. Ofta kallas detta “underhållsplanering”, men ni kan lika gärna kalla det energiplanering eller hållbarhetsplanering.
Oavsett vad ni kallar det så är det avgörande att hela bolaget har en enkel och tydlig process för att planera och budgetera. Om energieffektivisering inte lyfts in i underhållsplaneringen kan det bli svårt att få tillräcklig prioritet och resurser.
I sin allra enklaste form kan planeringen göras i Excel eller ett fastighetssystem. För större fastighetsbestånd behövs ofta ett specialiserat systemstöd, exempelvis ett planeringsverktyg.
Läs mer: Vad skillnaden mellan fastighetssystem och ett planeringsverktyg?
Steg 2 – Fastslå nuläge och sätt mål 🎯
När ni har skaffat en process och verktyg för underhållsplanering så är det dags att se vart ni står idag och vart ni vill ta er. Detta gör ni genom att sätta etiketter för Nuläge och Mål på varje Fastighet och Byggnad!
Nuläge: Hur ser det ut idag? Exempel:
- Nuvarande energiklass (A t.o.m. F)
- Förenklad status-benämning såsom Dålig, Mellan, Bra. Om ni använder sådana: skapa tydliga kriterier för resp.
Mål: Vart ska vi? De ska vara mätbara och tidsbundna. Exempel:
- “Mål: Energiklass B, 2027”
När ni har satt Nuläge och Mål kan ni enkelt hitta de fastigheter med störst potential för energibesparingar och priroritera på ett strukturerat sätt. Det blir också enkelt att översätta Målet till vilken energibesparing som krävs och därmed också vilka åtgärder som kan vara lämpliga.
Det naturliga är att fokusera på de fastigheter med byggnader som har högst energibesparingspotential eller som befinner sig längst från sitt Mål.
Här kan det vara lockande att börja blanda in förbrukningssiffror och andra detaljer, men motstå frestelsen! Här behöver vi fortfarande ha en övergripande och “utzoomad” nivå, detaljerna kommer i nästa steg.
Miljöcertifieringar – hur kan ni använda dem?
Ett vanligt sätt att markera Nuläge och Mål är att använda miljöcertifieringar, såsom Miljöbyggnad, LEED eller BREEAM.
Exempel:
- Nuläge: “Ingen miljöcertifiering”
- Mål: “Miljöbyggnad Silver”
Steg 3 – Välj och planera in energibesparande åtgärder ⚡
Äntligen dags att börja grotta i tekniken! Först en varning: de tekniska detaljer och analyser vi gör i detta steg ska ni absolut inte lyfta in i er planering och budget.
Eftersom detta område utvecklas fort och kräver så många olika kunskapskällor, kompetenser och specialiserade verktyg är det olämpligt att försöka bända in det i samma verktyg och process som den övergripande planeringen. Dessutom skulle detaljnivån i planeringen bli alldeles för hög om vi tog med varenda liten investeringskalkyl eller CO2-siffra.
Som tur är finns ett bättre sätt! Använd en eller flera av källorna nedan för att få ett heltäckande ”bibliotek” där du kan hitta de mest lämpliga åtgärderna för energirenovering och/eller energioptimering varje byggnad.
De 4 vanligaste metoderna för att hitta åtgärder som ger energibesparingar:
- Intern kompetens – nyttja den expertis ni redan har i bolaget
- Extern kompetens – antingen punktinsatser eller outsourca hela energieffektiviseringen till en heltäckande aktör
- Digitala verktyg – numera finns många sorters IT-system som kan hjälpa dig hitta lämpliga åtgärder. Några av dem hittar ni på Proptech-kartan!
- Färdiga metoder – exempelvis Klimatstegen eller Totalmetodiken.
När ni hittat lämpliga åtgärder så lägger ni in dem i planeringen inkl. budgeterad kostnad.
En bonus är om ni kan få in en tagg/etikett på varje åtgärd som anger vilket Mål (se Steg 2 ovan) som åtgärden bidrar till att uppnå. Exempel: “Bidrar till mål: Energiklass B”.
På så vis blir det mycket enklare att prioritera och budgetera på övergripande nivå, när ni kan se vilka åtgärder och kostnader som är kopplade till vilket mål på fastighets- eller byggnadsnivå.
Steg 4 – Genomför energioptimering och energirenoveringar 🏗️
Stora bespringar väntar – bara att sätta igång! 🚀
Välbeprövade lösningar som har en säker besparingspotential kan ni rulla ut på flera fastigheter eller hela beståndet samtidigt.
De lite mer otestade sakerna är dock bättre att testa i liten skala först. Gärna som ett pilotprojekt på en eller ett fåtal byggnader och därefter kan ni mäta hur utfallet blev. Om det funkade bra kan ni planera in genomförande på flera fastigheter, annars tillbaka till steg 3 och hitta andra lämpliga energibesparande åtgärder.
Steg 5 – Följ upp och uppdatera planeringen 📈
“Det du inte kan mäta, kan du inte förbättra” sa Lord Kelvin en gång i tiden, och han har såklart helt rätt.
För att veta om ni rör er mot uppsatta mål och om genomförda åtgärder ger bedömda besparingar så måste ni mäta energiförbrukningen på byggnadsnivå. Här finns många smidiga tekniska lösningar både för allt från mätning till visualisering, exempelvis Mestro och Metry.
När ni analyserat utfallet så är det dags att justera planering och budget, minst en gång per år inför budgetprocessen men gärna kontinuerligt under året.
Exempel på vanliga justeringar ni behöver göra kontinuerligt:
- Ersätt åtgärder som visat sig inte resulterat i nödvändig energibesparing och/eller lönsamhet
- Justera budgeterade priser för kommande åtgärder utifrån de faktiska kostnaderna ni fått från genomförda projekt
- Lägg in nya åtgärder för energirenovering och energioptimering när nya tekniska innovationer dyker upp på marknaden
Energieffektivisering i Planima
Planima är ett planeringsverktyg för enkel planering och budgetering av underhåll och investeringar. Många fastighetsbolag använder Planima för att integrera energieffektivisering i sin besluts- och budgetprocess.
På så vis kommer alla planerade kostnader och investeringar in i en och samma överblick och blir en naturlig del av fastighetsbolagets kärnverksamhet.
Verktyget funkar självklart galant med de 5 stegen ovan!
Några exempel på hur Planima förenklar energieffektivisering av dina fastigheter:
- Smidig planering, prioritering och budgetering av energibesparande åtgärder – även i riktigt stora fastighetsbestånd!
- Få överblick på Nuläge och Mål för fastigheter och byggnader
- Återrapportera genomförda insatser för kontinuerlig utveckling och erfarenhetsåterföring
- Integrera energieffektivisering i er kärnverksamhet och ge alla involverade och beslutsfattare ett kontinuerligt uppdaterat besluts- och budgetunderlag
