Bokföringsnämnden har beslutat att alla bostadsrättsföreningar från och med 2026 måste redovisa enligt K3-regelverket. Förändringen innebär ett slut på förenklade avskrivningar och osynligt slitage – men också en chans att skapa mer ordning, insikt och trygghet i föreningens ekonomi.
I den här guiden förklarar vi vad som gäller, varför man inför förändringen och hur du som sitter i styrelsen i en bostadsrätt kan förbereda dig. Vi visar också varför underhållsplanen är helt central i det nya regelverket – och hur ni med rätt verktyg kan göra omställningen smidig.
Vad är K3-redovisning och hur skiljer det sig från K2?
De flesta bostadsrättsföreningar har hittills redovisat enligt K2, ett förenklat regelverk med mindre krav på dokumentation och detaljer. I stort bygger K2 på ett antal standardiserade regler och schablonbelopp som man ska utgå från när man gör sitt bokslut, vilket gör årsredovisningen enklare att utföra.
Men från och med 2026 måste alltså alla brf:er gå över till K3, ett mer detaljerat och rättvisande regelverk som större företag och organisationer redan använder.
Där K2 tillåter förenklade och ibland vilseledande lösningar, kräver K3 att bostadsrättsföreningen visar verklig förbrukning och investering över tid. Syftet med förändringen är att redovisningen av kostnader för slitaget på föreningens byggnadsdelar ska bli tydligare och mer realistisk.
I en artikel i Fastighetstidningen betonar Mathias Ringberger, brf-expert på Fastighetsägarna, att K3 innebär slutet på godtyckliga avskrivningar och ökad jämförbarhet mellan föreningar, vilket är bra för köpare, banker och transparensen i marknaden. Han påminner också om vikten av kassaflödesanalys som nyckeltal – det mest rättvisande måttet på föreningens ekonomiska hälsa.
Även Arturo Arques, privatekonom på Swedbank, välkomnar beslutet. I ett inlägg på LinkedIn skriver han att K3-redovisning kommer att leda till en tryggare marknad där alla redovisar på samma sätt och det blir enklare att jämföra olika bostadsrättsföreningars ekonomi.
Översikt: K2 vs. K3
| K2 | K3 | |
|---|---|---|
| Byggnadens avskrivning | Hela huset skrivs av som en enda post, ofta över 100 år | Huset delas upp i delar (tak, fasad, stammar m.m.) med olika livslängd och avskrivningstid. |
| Större renoveringar | Bokförs direkt som kostnad – slår hårt på resultatet ett enskilt år | Räknas som investering – sprids ut och skrivs av över flera år |
| Underhållsfond | Ska finnas enligt stadgar – men speglar inte verkliga behov | Fortsätter finnas, men avskrivningarna visar nu det faktiska slitaget på de större komponenterna medan underhållsfonden används för övrigt underhåll |
| Årsresultat | Kan bli “för bra” eftersom man inte skriver av tillräckligt, eller “för dåligt” de år då kostnader för stora renoveringar drabbar resultatet direkt istället för att spridas ut över tid | Ger ett mer rättvist resultat som visar om avgifterna täcker slitaget över tid |
| Transparens och jämförbarhet | Svårt att jämföra föreningar – olika praxis | Alla måste redovisa på samma sätt – gör jämförelser enklare och köpare kan få en betydligt bättre helhetsbild av föreningens ekonomi |
| Upplysningar i årsredovisning | Enklare uppställning, färre krav | Mer detaljer: fler noter, nyckeltal, kassaflödesanalys m.m. |
| Krav på dokumentation | Inte alltid nödvändigt med underhållsplan eller anläggningsregister | Kräver underhållsplan och komponentregister |
Hur kommer din brf påverkas av att behöva byta till K3?
1. Ekonomiskt:
- Det kommer kanske att se ut som att föreningens resultat blir sämre i samband med övergången eftersom byggnaden skrivs av snabbare och renoveringar inte längre döljs i fonden. Detta är viktigt att ha i åtanke och förklara för medlemmarna! Ekonomin har inte blivit sämre utan redovisningen har blivit mer ärlig.
- Kostnader för underhåll periodiseras jämnt, vilket ger en jämnare ekonomi över tid.
- Föreningar som haft orimligt låga avskrivningar behöver nu justera detta, vilket kan behöva påverka avgifterna framåt.
- Kassaflödet påverkas inte – bara hur och när kostnader redovisas i resultaträkning och årsredovisning.
2. Administrativt:
- Ni behöver kartlägga alla större delar/komponenter i byggnaden – till exempel tak, fasad, hissar, avloppsstammar – och uppskatta deras livslängd. Dessa delar ska skrivas in i ett anläggningsregister, där man följer hur värdet skrivs ner år för år.
- Ni måste också uppdatera och spara en underhållsplan som sträcker sig minst 50 år framåt – det är denna som avgör hur ni ska redovisa och planera framtiden.
- Årsredovisningen får flera delar: nyckeltal, kassaflödesanalys, noter och förtydliganden.
3. Styrelsen:
- Styrelsen får ett större ansvar att förklara förändringar i årsredovisningen – både för medlemmar och vid stämman, samt i förvaltningsberättelsen.
- Det blir viktigare än någonsin att ha koll på när saker behöver göras, vad det kostar och hur det påverkar ekonomin. Här blir underhållsplanen central.
- Ansvarar för att följa regelverket – vilket ställer krav på dialog med förvaltare, ekonom och revisor – och en tydlig strategi för att undvika missförstånd.
- Behöver säkerställa att årsavgifterna täcker kostnaderna för att hantera byggnadens slitage.
De största möjligheterna med K3 – och hur ni drar nytta av dem
Trots att K3 kan tyckas innebära en del merarbete ger det också helt nya möjligheter för de bostadsrättsföreningar som är på tårna:
- Tydligare och rättvisare redovisning – fastigheten redovisas som en tillgång, inte som en belastning. Och ingen behöver längre gissa sig till hur ekonomin egentligen ser ut.
- Ingen mer skönmålning – årsresultatet visar om avgifterna räcker för att täcka slitaget.
- Bättre jämförbarhet mellan föreningar – nyckeltal som sparande/kvm, räntekänslighet och skuldsättning blir standard vilket gör det lättare att bedöma risk och stabilitet.
- Professionalisering av styrelsearbetet – ni kan arbeta långsiktigt och proaktivt för att säkerställa stabilitet på lång sikt, inte bara för nästa års budget.
- Större transparens mot medlemmar och banker – rättvis redovisning bygger förtroende och ger bättre beslutsunderlag för avgifter, investeringar och långsiktig ekonomi.
Om ni jobbar proaktivt kan ni använda omställningen till att bygga förtroende – både internt och utåt mot bank, revisor och köpare.
Underhållsplanen – en nyckel för att lyckas
För att kunna följa K3 krävs att ni vet vilka delar byggnaden består av, vad de kostar att byta och när detta behöver göras. Det är exakt det en bra underhållsplan hjälper er med:
- Du får en kartläggning över fastighetens komponenter – t.ex. tak, stammar, fasad, fönster – samt när de installerades, deras anskaffningsvärde och förväntade livstid.
- När det finns en bedömning av varje komponents livslängd blir det möjligt att förutse framtida kostnader.
- Det blir enkelt att avgöra vad som är investering och vad som är kostnad.
- Underhållsplanen ger dig underlag för avgiftsnivåer, budget och kommande beslut.
Planen kopplar också samman redovisningen med fastighetens tekniska status – vilket ger förutsägbarhet och kontroll.
Har ni ingen underhållsplan ännu? Läs vår guide “Underhållsplan brf: så gör du i 6 steg”
Börja i tid – styrelsens checklista
Nu när du vet att K3-redovisning står runt hörnet finns ingen anledning att vänta. Här är fem konkreta steg för att förbereda er:
- Gå igenom er nuvarande underhållsplan – är den komplett, uppdaterad och användbar? (Här finns en kostnadsfri checklista för att dubbelkolla om din underhållsplan håller måttet)
- Inventera byggnadens komponenter och uppskatta deras livslängd
- Upprätta eller uppdatera anläggningsregistret – om detta inte redan framgår av underhållsplanen (vilket det gör för dig som har underhållsplanen i Planima)
- Analysera avgiftsnivåerna – täcker de byggnadens förslitning?
- Vid behov, involvera revisor och ekonomisk förvaltare i övergångsplanen för att säkerställa att bytet till K3 blir så smidigt som möjligt.
Planima gör det enkelt att jobba enligt K3
Planima är marknadens ledande verktyg för underhållsplanering och används idag av tusentals brf:er, brf-förvaltare och konsulter i hela Sverige. Vår plattform gör det enkelt att:
- Skapa en tekniskt korrekt och komplett underhållsplan.
- Få tydlig struktur för komponenter, åtgärder och livslängder.
- Visualisera vad som behöver göras, när – och vad det kostar.
- Exportera anpassade rapporter för bokslut, budget och stämma.
- Jobba datadrivet och långsiktigt med rätt nivå på årsavgifterna.
- Slippa gissa – all data samlas på ett ställe, redo att användas i redovisningen.
Med Planima blir det inte bara lättare att följa lagen – ni får också ett smartare, tryggare och mer långsiktigt arbetssätt.
Vill ni ha hjälp?
Då är den bästa lösningen att kontakta någon av Planimas partners som specialiserar sig på att hjälpa brf:er med sin förvaltning och underhållsplanering. Med deras hjälp kan ni snabbt komma igång med er underhållsplan i Planima för att vara redo att redovisa enligt K3.
Nyfiken på hur Planima ser ut? Starta ett provkonto och testa kostnadsfritt i 14 dagar.
FAQ: Vanliga frågor om K3 för bostadsrättsföreningar
Nej, men ni bör göra alla förberedelser under 2025 så att ni är redo från 2026.
Nej – men ni behöver anpassa framtida redovisning från och med det räkenskapsår som börjar 2026.
Det innebär att man skriver av tak, stammar, fönster osv. över deras faktiska tekniska livslängd.
Inte nödvändigtvis. Men det blir tydligare om den är för låg – ni ser svart på vitt om ni sparar för lite.
Nej – K3 gäller oavsett belåning. Även föreningar med god ekonomi måste följa de nya reglerna.
Den visar hur pengar faktisk kommit in och gått ut under året – det är ett bättre mått på ekonomisk hälsa än bara resultatet.
Ni behöver inte kunna allt själva. Använd en expert och ett verktyg som gör det enkelt att förstå, planera och följa upp.
Årsredovisningen blir mer omfattande. Den ska innehålla fler noter, kassaflödesanalys, information om tillgångar, avskrivningar och eventuella framtida investeringsbehov.
Bara om den är detaljerad, uppdaterad och innehåller tekniska livslängder. De flesta äldre planer i Excel eller PDF behöver uppdateras för att uppfylla kraven i K3.
50 år enligt praxis. Det är också den horisont som anges i bostadsrättslagen och som rekommenderas av Bokföringsnämnden.
