En underhållsplan är styrelsens viktigaste verktyg för att skydda föreningens fastighet och ekonomi. Ändå saknar många bostadsrättsföreningar en uppdaterad plan – eller har en som bara samlar damm i en pärm. Resultatet? Oförutsägbara kostnader, akuta reparationer och stämmor där ingen riktigt vet hur föreningen ligger till.
I den här guiden får du en konkret 6-stegsmodell för att skapa (eller förbättra) en underhållsplan för din brf. Vi går igenom vad planen ska innehålla, vad den kostar, vilka lagkrav som gäller och vilka misstag du ska undvika. Bara att sätta igång!
- Utse en underhållsansvarig 🙋
- Anlita expert eller gör det själv?
- Gör en besiktning och skriv ner vad som ska göras
- Baka ihop allt till en färdig underhållsplan 📊
- Gå igenom planen med styrelsen
- Jobba kontinuerligt med underhållsplanen 🔁
Nyfiken på hur du kan göra processen enklare? Läs mer om Planima för brf:er här!
Vad ska en brf-underhållsplan innehålla?
En bra underhållsplan är anpassad för fastigheten och de som ska jobba med den och därför varierar innehåll och utformning enormt. Det finns dock några saker som en underhållsplan för bostadsrättsföreningar alltid bör innehålla:
- Lista över underhållsåtgärder kommande 30 år där det framgår:
- Vad ska göras?
- Hur mycket kostar det?
- När ska det göras?
- Ekonomisk sammanställning med total underhållskostnad per år och genomsnittlig underhållskostnad per år
- Historik över allt underhåll som är gjort (som ni fyller på kontinuerligt)
Läs denna checklista om du vill fördjupa dig ännu mer i vad planen ska innehålla – eller ladda ner en ännu mer detaljerad checklista för att dubbelkolla att din befintliga plan håller måttet.
⚠️ VARNING: Planen ska vara väldigt enkel att förstå och ändra i, så att både nuvarande och framtida styrelser kan använda den. Funderar du på Excel? Tänk på att många tycker det är krångligt. Läs mer om fördelar/nackdelar med Excel här.
Varför behöver din bostadsrättsförening en underhållsplan?
Det finns massor av tunga källor som säger precis samma sak: en bra underhållsplan är superviktigt och värdefullt för en brf. Här är de största fördelarna:
- Full koll på fastighetens status idag och lång tid framöver.
- Möjligt att planera och förbereda sig ekonomiskt så att det finns pengar
- Enklare och mer tidseffektivt styrelsearbete
- Gör det enklare att följa lagar och regler (läs mer i denna artikel)
Vad kostar en underhållsplan för brf?
Priset beror framför allt på fastighetens storlek, ålder och komplexitet. De flesta BRF:er väljer att ta in en fastighetskonsult som gör en professionell besiktning och levererar en komplett underhållsplan. Räkna med att det normalt landar på 20 000–50 000 kr per fastighet. En modern flerbostadsfastighet med cirka 30 lägenheter brukar hamna i spannet 25 000–30 000 kr, medan äldre fastigheter med fler byggnadsdelar kan kosta mer.
Det kan kännas som en stor utgift – men jämför med alternativet. Ett enda akut stambyte som hade kunnat planeras in tre år tidigare kan kosta föreningen hundratusentals kronor extra i oplanerade tilläggsarbeten. En bra underhållsplan betalar sig många gånger om.
Välj en konsult som jobbar digitalt
Ett tips när du väljer konsult: fråga hur de arbetar med underhållsplanen efter leverans. Många av Sveriges bästa förvaltningsbolag och konsulter använder Planimas underhållsplattform, vilket innebär att din plan blir ett levande verktyg – inte en PDF som samlar damm i en pärm. Du får löpande uppdateringar, tydliga beslutsunderlag till styrelsen och en plan som hänger ihop med ekonomin.
Kort sagt: det smartaste du kan göra är att anlita en professionell partner som ger dig en underhållsplan du faktiskt kan använda, år efter år.
Är det lag på underhållsplan för brf?
Kort svar: både ja och nej. Sedan 2024 kräver nämligen Bostadsrättslagen (7 kap. 9 §) att nya bostadsrättsföreningar ska ha en underhållsplan som sträcker sig minst 50 år framåt. Planen ska finnas med i föreningens ekonomiska plan och vara tillgänglig för medlemmarna.
För en befintlig bostadsrättsförening finns inget uttryckligt lagkrav på underhållsplan. Det finns dock två paragrafer i Bostadsrättslagen där underhållsplanen är en stor hjälp i att följa lagen. Vill du läsa mer om lagkraven? Ta en titt på den här artikeln!
Utöver Bostadsrättslagen ställer även K3-regelverket – som nu gäller för alla brf:er – krav på komponentavskrivning. Det innebär att ni behöver ha koll på alla byggnadskomponenter, deras livslängd och planerade åtgärdstidpunkter. En bra underhållsplan ger er exakt det underlaget. Läs mer om K3-regelverket för brf:er i den här artikeln.
Banker och kreditgivare tittar dessutom allt oftare på underhållsplanen vid låneansökningar. En uppdaterad plan signalerar att föreningen har kontroll – vilket kan ge bättre lånevillkor och lägre ränta.
6 enkla steg för att fixa en bra brf-underhållsplan
1. Utse en underhållsansvarig 🙋
Eftersom du läser detta så är det kanske du som är ansvarig? I så fall: grattis till ett viktigt och lärorikt uppdrag! Om inte så bör ni så fort som möjligt utse en person som ansvarar först att först skapa planen och sen hålla den uppdaterad.
Tänk på att ni behöver en ansvarig i styrelsen även om ni tar in extern hjälp (steg 2 nedan)!
2. Anlita expert eller gör det själv?
Du kan göra en underhållsplan för din bostadsrättsförening själv, men då behöver du ha:
- Kunskap 📚 – om byggmaterial, konstruktioner och alla tekniska prylar som finns i husen.
- Tid ⌚ – räkna med två veckors heltidsjobb för ett hus med 50 lägenheter (om du gör det för första gången, annars går det fortare)
Saknar du någon av pusselbitarna ovan? Då är det bäst att du anlitar en konsult eller förvaltare. Vi har ett stort nätverk av kunniga partnerföretag som kan hjälpa dig skapa en bra underhållsplan. Bläddra bland dem här!
Om du låter en konsult göra underhållsplanen kan du hoppa direkt till steg 5.
3. Gör en besiktning och anteckna underhållsbehovet
Dags att kolla på byggnaderna och anteckna alla underhållsåtgärder! Gå först igenom alla delar av byggnaderna som föreningen ansvarar för och skriv sedan en lista med:
- Vad är det som behöver göras? Exempel: målning träfasad
- Hur mycket är det som behöver åtgärdas? Exempel: 550 m2
- När behöver det göras (ungefär, detta och mycket annat kan du finlira med i steg 4). Exempel: 2025
Du kan anteckna på papper eller ännu bättre: använd smartphone/surfplatta. Använder du Planima kan du skriva in allt direkt i appen, eller så fyller du i vår Excel-mall och importerar till Planima efteråt. Du hittar vår kostnadsfria Excel-mall här.
📷 Tips! Ta många foton så kan du lägga in bilderna i planen och dubbelkolla detaljer i efterhand utan att behöva springa runt igen.
4. Baka ihop allt till en färdig underhållsplan 📊
När du har en lista på allt underhåll är det dags att förvandla den till en användbar brf-underhållsplan!
- Komplettera först varje underhållsåtgärd med:
- styckpris för arbete och material. Exempel för målning träfasad: 200 kr/m2 (om du vill veta vad olika saker kostar finns det bra tips i denna bok från Sveriges Allmännytta)
- intervall – hur ofta ska åtgärden återkomma? Exempel för målning träfasad: 10 år
- Multiplicera därefter styckpriset ovan med mängden för att få totalpriset för åtgärden. Multiplicera med 1,25 för moms och ytterligare en faktor för administrativa kostnader, projektledning och dylikt (normalt mellan 5-10%).
- Sortera underhållsåtgärderna per år så du får en checklista på vad ni behöver göra varje år.
- Summera alla åtgärders kostnader per år. Kom ihåg att indexuppräkna kostnaderna varje år för att ta hänsyn till kostnadsökningar (minst 2%).
- 🥇 Bonus: Skapa lämpliga diagram och nyckeltal samt lägg till foton för att skapa tydlighet.
Om du använder Planima så sker alla steg ovan automatiskt eller så får du färdiga förslag inkl. diagram och nyckeltal. Det går supersnabbt och är busenkelt att göra underhållsplaner för brf i Planima!
När du gjort stegen ovan för en underhållsåtgärd ser den ut så här i Planima:
Om du vill se hur en färdig underhållsplan kan se ut så kan du ladda ner ett gratis exempel här.
5. Gå igenom planen med styrelsen
Hela styrelsen ska kunna använda planen och därför måste alla vara insatta och få säga sitt. Kanske kan ni flytta fram något ytterligare några år? Förstår alla planens innehåll? Har ni missat något? Gå först igenom planen tillsammans så alla har koll. Om en konsult gjort planen så bör hen vara den som går igenom så ni kan ställa frågor.
När planen är justerad och alla är överens är det demokrati-dags: lägg ut den på er hemsida eller boendeportal/app för att skapa transparens och engagemang!
6. Jobba kontinuerligt med underhållsplanen 🔁
När planen är färdig och beslutad så är det dags att börja använda den i styrelsearbetet. Personen som är ansvarig för planen bör se till att den är uppdaterad inför varje styrelsemöte så ni alltid har ett korrekt beslutsunderlag.
Extra viktigt är det att planen är uppdaterad inför budgeten (vanligtvis på hösten om ni har räkenskapsår = kalenderår) eftersom den då ska ligga till grund för kommande års budgeterade underhållskostnader.
5 vanliga misstag med brf-underhållsplanen
Hundratals bostadsrättsföreningar har kommit igång med sin underhållsplanering genom att börja använda Planima. Innan de kom igång med vår användarvänliga plattform har många av dem gjort samma misstag om och om igen. Här är de fem vanligaste – och hur du undviker dem.
1. Planen görs en gång och glöms bort
En underhållsplan som inte uppdateras tappar snabbt sitt värde. Kostnader ändras, åtgärder genomförs och nya behov dyker upp. Uppdatera planen löpande – och allra minst minst en gång per år, exempelvis inför budgetarbetet på hösten. Med ett digitalt verktyg tar det bara någon timme – och med en professionell partner får ni proaktiv hjälp på vägen.
2. För kort tidshorisont
En plan som bara sträcker sig ett par år framåt missar stora kostnader som stambyten, takbyten och fasadrenoveringar. Lagen för nya brf:er kräver 50 år, och det finns goda skäl till det: de riktigt dyra åtgärderna har ofta 30–50 års intervall. Utan dem i planen riskerar ni en budgetchock den dag de väl behöver göras.
3. Inga kostnadsuppskattningar
En lista över åtgärder utan priser är inte en underhållsplan – det är en önskelista. Lägg tid på att ta fram rimliga prisuppskattningar (styckpris gånger mängd) och indexuppräkna dem. Först då kan ni budgetera och avsätta pengar i tid.
4. Ingen koppling till ekonomin
Underhållsplanen ska styra avsättningen till underhållsfonden – inte tvärtom. Om ni sätter av ”det som blir över” kommer fonden aldrig räcka till de stora projekten. Använd planen som underlag för att bestämma rätt avgiftsnivå och avsättningsbelopp varje år.
5. Planen sitter fast i Excel eller en PDF
Excel fungerar i nödfall, men det blir snabbt krångligt att hålla uppdaterat – särskilt om flera personer ska jobba med planen. Risken för felberäkningar, versionskonfliker och att filen försvinner vid styrelsebyte är hög. Ett dedikerat planeringsverktyg gör underhållsplanen tillgänglig, uppdaterad och enkel att förstå för hela styrelsen.
Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?
En bra tumregel är att uppdatera underhållsplanen minst en gång per år, och gärna oftare. Här är de tillfällen du definitivt bör se över planen:
- Inför budgetarbetet (vanligtvis på hösten) – planen ska ligga till grund för nästa års avsättning och avgifter
- Efter genomförda åtgärder – uppdatera status, faktisk kostnad och justera kommande åtgärder
- Vid styrelsebyte – en uppdaterad plan gör överlämningen smidigare och ger den nya styrelsen bättre koll
- Vid oväntade händelser – om en vattenskada eller annan incident avslöjar nya underhållsbehov
- Inför stämma – medlemmarna ska kunna ta del av en aktuell plan
I Planima kan planen uppdateras kontinuerligt och alla i styrelsen ser alltid den senaste versionen. Det tar bort risken att jobba i utdaterade dokument.
Vanliga frågor om underhållsplan för brf
Måste en brf ha underhållsplan?
Ja och nej. Bostadsrättslagen kräver sedan 2024 att nya bostadsrättsföreningar har en underhållsplan som omfattar minst 50 år. För en befintlig bostadsrättsförening finns inget uttryckligt lagkrav på underhållsplan, men det finns ett par paragrafer i lagen där underhållsplanen är en stor hjälp i att följa den. Banker, revisorer och ofta även medlemmarna förväntar sig dock ofta att det finns en uppdaterad underhållsplan.
Hur lång ska en underhållsplan vara?
Planen bör sträcka sig 50 år framåt – det är också det lagstadgade kravet. De första 10 åren bör vara mer detaljerade, medan åren längre fram innehåller uppskattningar av större åtgärder som tak- och fasadrenoveringar, stambyten och fönsterbyten.
Vad kostar det att ta fram en underhållsplan?
Det beror på fastighetens storlek och komplexitet. De flesta BRF:er anlitar en fastighetskonsult eller förvaltningsbolag som gör besiktning och levererar en färdig plan – räkna med 20 000–50 000 kr per fastighet. Tipset är att välja en konsult som arbetar i en digital underhållsplattform som Planima, så att planen blir ett levande verktyg ni kan använda löpande – inte bara en engångsleverans.
Kan styrelsen göra underhållsplanen själv?
Ja, men det kräver kunskap om byggteknik och fastighetsunderhåll. Om ni känner er osäkra på tekniska bedömningar är det klokt att anlita en konsult för besiktningen och sedan hantera planen löpande i styrelsen. Planimas partnernätverk kan hjälpa er hitta en lämplig konsult.
Hur ofta ska planen uppdateras?
Minst en gång per år, gärna inför budgetarbetet. Uppdatera också efter varje genomförd åtgärd och vid styrelsebyte. Underhållsplanen ska vara ett levande dokument – inte en statisk pappersprodukt.
Vad är skillnaden mellan underhållsplan och underhållsfond?
Underhållsplanen beskriver vad som ska göras, när och till vilken kostnad. Underhållsfonden (yttre fonden) är de pengar föreningen sparar för att finansiera åtgärderna. Planen bestämmer hur mycket som bör avsättas till fonden varje år.
Ta nästa steg med din underhållsplan
De flesta BRF:er som lyckas med sitt underhåll har en sak gemensamt: de jobbar med en professionell partner som använder rätt verktyg. Flera av Sveriges ledande förvaltningsbolag och konsulter använder Planimas underhållsplattform för att leverera levande underhållsplaner som styrelser faktiskt kan använda – inte bara läsa en gång och lägga i en pärm.
Vill du ha hjälp att komma igång? Här kan du hitta en Planima-partner som passar din förening.
Föredrar du att testa på egen hand? Skapa ett kostnadsfritt testkonto och utforska plattformen i 14 dagar – inga dolda villkor och testkontot löper ut automatiskt.
