I ett nyhetsinslag på TV4 häromdagen avslöjades att nästan hälften av landets bostadsrättsföreningar är osäkra på om de kommer att ha råd att betala för kommande underhåll och renoveringar. Det beror till viss del på inflation och ränteläge, men också på att många brf:er uppvisar tydliga brister i sin underhållsplanering.
Saknar resurser till planerat underhåll
I en undersökning* som tagits fram på uppdrag av en av Planimas kunder, fastighetsförvaltaren Nabo, uppger 44 % av de tillfrågade att deras bostadsrättsföreningar riskerar att inte kunna betala för framtida underhåll. Det handlar exempelvis om åtgärder som att fixa fasaden eller att byta ut fönster eller vattenledningar. Dessutom uppger knappt en tredjedel att föreningen har skjutit på underhåll de senaste åren.
Jonas Gustavsson, chefsekonom på Nabo, gav sin syn på saken till TV4 Nyheterna:
– Jag tror att det följer av inflationen och de kraftiga ränteökningar som har skett. Det har skakat om BRF:erna. De har haft – och har – stora avgiftsökningar och det är ett förändrat ekonomiskt läge för dem.
Dålig översikt pga bristande underhållsplanering
I inslaget berättar Arturo Arques, privatekonom på Swedbank, att även om nästan alla bostadsrättsföreningar tycks ha en underhållsplan – trots att det egentligen bara är lagkrav för nya föreningar – så är planerna ofta inte tillräckligt bra.
– De flesta brf:ers underhållsplaner är ofta ett Excel-ark eller några pappersnoteringar där man gjort en höftning mellan tummen och pekfingret. Men en ordentlig teknisk underhållsplan är det inte alls lika många som har, menar han.
Arques berättar också att de bostadsrättsföreningar som trots allt har uppdaterade underhållsplaner kan se att de behöver ha ett sparande på någonstans mellan 350-400 kr per kvadratmeter boyta för att ha råd med sitt planerade underhåll – men att verkligheten ofta ser helt annorlunda ut.
Underhållsplaner viktiga för ekonomisk förutsägbarhet
I en kommentar till oss på Planima utvecklar Arturo Arques sitt resonemang ytterligare:
– En bostadsrättsförening har tre typer av kostnader: drift, kapital och slitage eller avskrivningar. Det sistnämnda slarvas det mycket med idag. Bostadsrättsföreningarna behöver bra underhållsplaner för att kunna bedöma framtida kostnader och investeringsbehov för renoveringar och andra underhållskostnader.
Arques berättar också att banken vid behov tittar på brf:ers underhållsplaner för att säkerställa att de har koll på framtida kostnader, inte minst vid ombildningar, vilket stärker argumenten för underhållsplanering ytterligare.
”Vid behov tittar vi på bostadsrättsföreningars underhållsplaner för att säkerställa att de har koll på framtida kostnader. Inte minst vid ombildningar.”
– Arturo Arques, privatekonom på Swedbank
En dålig underhållsplan är sämre än ingen underhållsplan alls
Anton Klintenberg, medgrundare, CFO och underhållsexpert på Planima, delar Arques bild av att många brf:er – och fastighetsbolag – har alltför bristfälliga underhållsplaner. Han menar också att en dålig underhållsplan faktiskt till och med kan vara sämre än ingen underhållsplan alls:
– En dålig underhållsplan ger dels en felaktig bild av fastighetens tekniska och ekonomiska behov och dels inger den en falsk trygghet där styrelsen tror att de har koll “eftersom det finns en underhållsplan” – även om den inte är tillräckligt bra, säger Anton Kintenberg.
Han menar vidare att en bra underhållsplan är en del av en kontinuerlig arbetsmetodik – underhållsplanering! Den är en ständigt uppdaterad bild av det tekniska och ekonomiska behovet och ett kritiskt verktyg och beslutsunderlag för styrelsen i varje möte. Och framförallt i den årliga processen med budgetering och avgiftssättning.
– En underhållsplan behöver fylla en rad viktiga behov och vara hyfsat träffsäker, samtidigt som den behöver vara tillräckligt enkel och robust för en brf-styrelse att jobba med. Därför funkar inte hemmasnickrade Excelsnurror. Tro mig, jag har sett hiskeliga mängder såna under snart 15 år inom denna nisch, avslutar han.
Nyfiken på vad en bra underhållsplan för en brf borde innehålla? Kika på vår guide eller ladda ner vår mall för underhållsplan!
Känner du igen problematiken?
Då är det dags att din bostadsrättsförening kommer igång med er underhållsplanering! Första steget: att kika på Planima!
Planima är ett enkelt och kraftfullt verktyg som hjälper såväl brf:er som fastighetsbolag till enkel underhållsplanering, god överblick och kostnadseffektivt underhåll. Nyfiken? Testa Planima gratis i 14 dagar!
* Undersökningen genomfördes av Verian på uppdrag av Nabo. Metod för insamlingen var en webbaserad enkät och insamlingen skedde 10 juni-19 augusti 2024. Totalt svarade 1 681 bostadsföreningar (svarsfrekvens 22 %).